越秀房托穩(wěn)住基本盤

撰文 | 盧致珍

(相關(guān)資料圖)

排版 | fufu

頭源 | 越秀房托

在消費(fèi)提振、經(jīng)濟(jì)向好的市場(chǎng)主旋律下，備受關(guān)注的企業(yè)年中大考如約而至。

8月15日，越秀房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“越秀房托”）按時(shí)交出答卷：上半年經(jīng)營收入10.61億元，同比上漲12.4%；物業(yè)收入凈額7.63億元，同比上升11%。

作為香港及新加坡上市房產(chǎn)基金中持有中國資產(chǎn)組合規(guī)模最大的REIT，越秀房托再一次穩(wěn)住經(jīng)營基本盤。

正如業(yè)績會(huì)上越秀房托董事長及行政總裁林德良所言，REITs仍是防御性較好的產(chǎn)品，其核心物業(yè)和資產(chǎn)組合擁有良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

但不可避免，市場(chǎng)轉(zhuǎn)好“必定經(jīng)歷陣痛過程”。公告顯示，越秀房托整體期末出租率為84%，與去年同期相比略有回落。

01

回報(bào)率7.07%

“REITs仍是防御性較好的產(chǎn)品”

觀察越秀房托的業(yè)務(wù)盤面能夠發(fā)現(xiàn)，上半年其業(yè)態(tài)收入占比結(jié)構(gòu)相較以往進(jìn)一步優(yōu)化。

寫字樓板塊憑借6.12億元的收入水平穩(wěn)居壓艙石地位，占整體經(jīng)營收入58%。不過，在市場(chǎng)下行環(huán)境中，林德良坦言“寫字樓受到一定壓力”。

公告顯示，除了杭州維多利以及去年年底納入資產(chǎn)包的香港越秀大廈17樓及23樓以外，廣州IFC、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈、上海越秀大廈等物業(yè)期末出租率均有不同程度的下跌。

●廣州IFC

除寫字樓之外，其他三大業(yè)務(wù)上半年收入占比提升至42%。

具體包括，零售商場(chǎng)經(jīng)營收入上漲10.2%至0.85億元，客流銷售均明顯回升；酒店公寓隨著休閑消費(fèi)的火熱已百分百“回血”，經(jīng)營收入2.56億元，占比24%；專業(yè)市場(chǎng)止跌恢復(fù)，經(jīng)營收入1.08億元，占比10%。

若從單項(xiàng)目來看，武漢的越秀財(cái)富中心寫字樓、商場(chǎng)部分出租率分別為61.6%、86%，均有較大幅度下跌。

●武漢越秀財(cái)富中心

究其原因，林德良認(rèn)為是城市差異的產(chǎn)業(yè)動(dòng)力所致。武漢正處于第三產(chǎn)業(yè)飛速提升的發(fā)展階段，也就是說，服務(wù)業(yè)背后蘊(yùn)藏的巨大需求還在釋放和挖掘之中。

同時(shí)，越秀房托副行政總裁區(qū)海晶也解釋到，由于疫情重創(chuàng)，很多在建的商業(yè)物業(yè)在今年延后交付，供應(yīng)量大增，短期內(nèi)對(duì)武漢商業(yè)市場(chǎng)有較大沖擊。

在越秀房托看來，武漢作為中西部核心城市和全國交通樞紐城市，在國家及政府的利好推動(dòng)下將迎來高等級(jí)發(fā)展，武漢越秀財(cái)富中心已通過大面積的單元改造、招商調(diào)改及租約重組優(yōu)化，不斷增加租客粘性。

談及上半年綜合表現(xiàn)，林德良表示，公司7.07%的回報(bào)率仍然符合市場(chǎng)預(yù)期，這也說明房托基金仍然是防御性較好的產(chǎn)品。尤其越秀房托旗下核心物業(yè)，占據(jù)城市核心地段，擁有地鐵上蓋的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

從估值來看，截至上半年，越秀房托持有十項(xiàng)物業(yè)組合總估值為424.34億元，相對(duì)2022年底的423.59億元已有所回升，同比2022年中期微增0.2%。

02

廣州市中心mall

客流銷售雙位數(shù)增長

上半年，越秀房托零售商場(chǎng)收入占比8%，是貢獻(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)營板塊。

值得注意的是，得益于越秀房托以財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為導(dǎo)向的資產(chǎn)提升計(jì)劃，旗下零售商場(chǎng)的運(yùn)營表現(xiàn)愈加出色。

以位于廣州市中心的兩大商場(chǎng)為例：

廣州IFC國金天地

上半年客流量同比增長24%，銷售額同比增加13%，期末出租率高達(dá)98%；

廣州VT101維多利廣場(chǎng)

上半年客流量同比上漲38%，銷售額同比增加22%，期末出租率保持在93.5%的水平。

綜合來看，上半年其結(jié)合消費(fèi)潮流及目標(biāo)客群特征，主要通過升級(jí)品牌級(jí)次、加強(qiáng)續(xù)租管理、創(chuàng)新營銷玩法等手段，促進(jìn)商場(chǎng)人氣和銷售的加速恢復(fù)，進(jìn)一步帶動(dòng)客流與租金爬升，為后續(xù)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)升級(jí)奠定基礎(chǔ)。

提升品牌級(jí)次，定向補(bǔ)足缺失業(yè)態(tài)品類

上半年，廣州IFC國金天地基于高端白領(lǐng)的餐飲消費(fèi)訴求，一方面成功引入常來餐飲集團(tuán)首家東南亞菜泰神、優(yōu)質(zhì)連鎖烤肉品牌橘焱胡同，優(yōu)化餐飲調(diào)性的同時(shí)提升客單價(jià)，為后續(xù)米其林、黑珍珠餐廳的進(jìn)駐“打樣”。

另一方面，不斷完善負(fù)一層餐飲品類，包括場(chǎng)內(nèi)首家茶餐廳湯稻、首家韓式泡飯泡鮮森，更好地滿足CBD白領(lǐng)的品質(zhì)便捷用餐需求。

武漢星匯維港購物中心上半年新簽11家品牌，簽約面積近4000㎡，有效提升A館經(jīng)營形象品質(zhì)，其中包括無印良品等知名品牌商戶，彌補(bǔ)缺失品類，豐富場(chǎng)內(nèi)生活方式業(yè)態(tài)的經(jīng)營氣氛。

穩(wěn)抓優(yōu)質(zhì)品牌續(xù)租，清退風(fēng)險(xiǎn)商戶

武漢星匯維港購物中心針對(duì)高租金的商戶開展重點(diǎn)幫扶，穩(wěn)定經(jīng)營，上半年實(shí)現(xiàn)81.8%的高水平續(xù)租率，合同期內(nèi)有效租金增長24.2%。

廣州VT101維多利廣場(chǎng)提前完成主力店優(yōu)衣庫續(xù)租，并借勢(shì)品牌營銷和資源聯(lián)動(dòng)促進(jìn)其業(yè)績上漲。數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，這家優(yōu)衣庫門店銷售額同比提升19%。

與此同時(shí)，該項(xiàng)目上半年還清退了350㎡風(fēng)險(xiǎn)客戶，騰出空間無縫引入兩家新品牌，新簽合同首年租金增長17.6%。

場(chǎng)景化營銷+生態(tài)圈聯(lián)動(dòng)，強(qiáng)化租戶粘性及經(jīng)營導(dǎo)流

上半年，越秀房托旗下零售商場(chǎng)原創(chuàng)IP營銷“悅潮節(jié)”，積極迎合運(yùn)動(dòng)經(jīng)濟(jì)、夜經(jīng)濟(jì)、主理人經(jīng)濟(jì)、寵物經(jīng)濟(jì)等熱點(diǎn)消費(fèi)新趨勢(shì)，挖掘出豐富的消費(fèi)新場(chǎng)景，點(diǎn)燃活動(dòng)人氣。

比如，廣州IFC國金天地“銀河中古市集”，一站解鎖了上萬款中古包包，圈粉中古消費(fèi)人群；VT101維多利廣場(chǎng)“抱抱奇愈企劃”，3米高的粉色仙人掌和星際熊搭檔，打卡場(chǎng)景甜度爆表。

此外，還積極發(fā)揮“越秀生態(tài)圈”的協(xié)同效應(yīng)，比如廣州IFC國金天地初步構(gòu)建綜合體常態(tài)化聯(lián)動(dòng)機(jī)制，整合多業(yè)態(tài)資源定向引流到場(chǎng)內(nèi)品牌門店。

03

“報(bào)復(fù)性消費(fèi)不一定會(huì)有”

前景困難，理性看待

面對(duì)上半年波浪式發(fā)展、整體運(yùn)行回升向好的宏觀經(jīng)濟(jì)，越秀房托以“抗周期+穩(wěn)經(jīng)營”的表現(xiàn)，彰顯了資產(chǎn)基本盤的經(jīng)營韌性。

站在新的業(yè)績起點(diǎn)，林德良表示“未來肯定是非常困難的”，隨著一些措施的落地，相信市場(chǎng)會(huì)逐步轉(zhuǎn)好，也能看到一些利好趨勢(shì)。

一方面，國際航班在廣州的開通率還有較大空間，未來將帶來更多客流，促進(jìn)商場(chǎng)、酒店公寓的經(jīng)營增長。

另一方面，下半年節(jié)假日消費(fèi)更加火爆，暑期、中秋、國慶等假日消費(fèi)同樣對(duì)酒店公寓的拉動(dòng)作用明顯。

但與此同時(shí)，寫字樓市場(chǎng)正面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和客戶調(diào)整，在轉(zhuǎn)好的過程中不可避免要經(jīng)歷“陣痛”。此外，零售消費(fèi)行業(yè)整體比較平穩(wěn)，“報(bào)復(fù)性消費(fèi)不一定有，還是理性看待”。

盡管如此，林德良對(duì)下半場(chǎng)依然有信心，越秀房托所具備的國企背景、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)背景、融資評(píng)級(jí)等，擁有不可復(fù)制的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。

“下半年業(yè)績基本面不會(huì)太差，爭取交出更好的成績表。”

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