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最近地產(chǎn)小作文比較多，核心就是“救市”，這里面被寄予厚望的又是放松限購政策。今天，以我這么多年研究地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，來談?wù)劮潘上拶彽降啄懿荒芫鹊禺a(chǎn)？

先簡單科普一下：限購政策最早起源于2010年的北京，之后大城市紛紛跟進(jìn)效仿。根據(jù)綠中介的不完全統(tǒng)計(jì)，從2010年開始到2017年，全國實(shí)施限購的城市大約60個(gè)，到2021年上升到100多個(gè)，但是經(jīng)歷了過去兩年地產(chǎn)大滑坡，部分地區(qū)限購松動(dòng)，但保守估計(jì)不會(huì)少于60個(gè)。這些實(shí)施限購的城市，大部分是一線、新一線和強(qiáng)二線城市。這是因?yàn)槠渌鞘袥]有限制房價(jià)的必要，加上發(fā)改委早就打通了300萬人口以下城市的落戶限制，使得這些城市無法實(shí)施以戶籍為核心的限購舉措。

根據(jù)常識(shí)來推演一下放開限購的大方向。限購放開以后，最大可能的結(jié)果是放開一線、新一線城市的限購政策，需求會(huì)更加向這些城市集中。由于一線、新一線城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)展?jié)摿^強(qiáng)，吸引了大量人才和資本涌入，房價(jià)一直保持高位運(yùn)行。一旦限購政策放開，更多的購房需求將涌入一線、新一線城市，從而加劇這些城市的房價(jià)上漲。人人都想追求核心城市核心資產(chǎn)，那么賣三四線城市的房去追一線城市是合理選擇，所以三四線城市房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步惡化，因?yàn)橘彿啃枨罅魇В?yīng)過剩的問題將更加嚴(yán)重。

基于這個(gè)大方向來看放開限購能不能救地產(chǎn)？

首先是狹義的地產(chǎn)，也就是以房地產(chǎn)企業(yè)為主體的房地產(chǎn)開發(fā)投資。根據(jù)前面的分析，放開限購政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營狀況造成負(fù)面影響。一線、新一線城市是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要市場，這些企業(yè)在這些城市擁有較大的土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目規(guī)劃。然而，由于高昂的土地成本和建設(shè)成本，這些企業(yè)在一線、新一線城市的盈利能力已經(jīng)面臨很大壓力。如果放開限購政策，雖然會(huì)增加銷售量，但由于成本的上升和房價(jià)的上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間將進(jìn)一步受到擠壓，經(jīng)營狀況可能進(jìn)一步惡化。

另一方面，由于大部分房地產(chǎn)企業(yè)的“基本盤”不在一線城市，所以三四線城市的需求減弱會(huì)進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金壓力。

其次是廣義的地產(chǎn)，也就是對(duì)于購房者而言，能否促進(jìn)需求。一方面，對(duì)于普通購房者而言，即使放開限購政策，意義也不大。在當(dāng)前更高的房價(jià)面前，普通購房者的購房能力已經(jīng)受到很大的限制。放開限購政策可能會(huì)使得購房需求增加，但由于高房價(jià)依然存在，普通購房者在面臨更高的購房成本時(shí)，可能會(huì)更加謹(jǐn)慎。另一方面，富裕的購房者也不太可能考慮增加其資產(chǎn)配置在房產(chǎn)上的比重，因?yàn)樗麄円呀?jīng)擁有足夠的房產(chǎn)投資，對(duì)于他們來說，增加投資的風(fēng)險(xiǎn)可能超過了潛在的回報(bào)。

綜上所述，放開限購政策不能拯救中國房地產(chǎn)。放開一線、新一線的限購政策會(huì)導(dǎo)致需求集中、三四線城市房地產(chǎn)惡化，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況造成負(fù)面影響。對(duì)于普通購房者而言，在當(dāng)前更高的房價(jià)面前，放開限購的意義也不大。因此，救地產(chǎn)可能需要更務(wù)實(shí)或者更加解決根本問題的手段，比如穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)收入預(yù)期等等。

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