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【資料圖】

上面一吹風，下面就知道該楊帆了。

7月份的某重磅級會議提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”后，樓市安靜了一段時間。

本來以為會風平浪靜一陣子，結(jié)果最近幾天福州、廈門、成都、沈陽等多個城市紛紛表示已經(jīng)在擬定新的優(yōu)化限購政策。

看來安靜的時間，是制作新的“船帆”去了。

這次新政主要的發(fā)力方向是降低二套房的首付比例，很明顯，這是又再招呼“改善”人群加杠桿進場買房接盤。

1

明面上講的是激活二套購房需求，實際上就是引導還有投資想法的人，進場樓市再“打上幾圈”。

地方上出政策無可厚非，咱們地方上的財政目前還離不開樓市，這能“理解”。

但有些媒體跟風報道的時候麻煩也把一些話術(shù)更新一下版本。

來來回回就那么幾句，什么個體能買到的最好的資產(chǎn)，什么當下抵抗通脹唯一的選擇，一點新花樣是都懶得出。

最好的資產(chǎn)怎么就讓二線省會城市二手房掛牌數(shù)量上在上半年暴增？

怎么這些房東業(yè)主就這么沒耐心陪著我們偉大的房地產(chǎn)，再迎來一個新的牛市，讓自己“最好”資產(chǎn)再跟著著翻一翻？

到底只是單純的沒耐心呢?還是對救市的方式?jīng)]信心？或者說壓根就是覺得這場“傳花”游戲已經(jīng)在絕大部分城市進入了尾聲？

抵抗通脹唯一的選擇？2021年后進場的那些頂著5.5%-6.5%之間利率的人，問問有幾個房子跑贏通脹的？

別跑贏通了，看看每個月統(tǒng)計局頗為“保守”的70城市房價上漲數(shù)據(jù)就知道，怕是房子的持有成本都蓋不住。

看著是資產(chǎn)，實則是負債，這就是相當一部分城市所謂優(yōu)質(zhì)“資產(chǎn)”的基本盤。

前幾天中國工程院院士、北京大學醫(yī)學部主任喬杰預計今年的出生人口是800多萬，就這個趨勢下去，30年負債換一份不知道什么時候變現(xiàn)的資產(chǎn)，但凡理性的點的人，大概率的得對樓市望而卻步。

現(xiàn)在降低二套房子的首付比例下限，明面上是給個體降低購房負擔，實則是“敦促”投資群體趕緊負債買房。

個體不買房，債務就得堆積在房企手里，市場的信心經(jīng)不起再來一個恒大碧桂園，所以把債務從房企手里轉(zhuǎn)移出去是當下最要緊的事。

從去年到今年，為了樓市這點債務，中債增進跟進了，商業(yè)銀行授信了，債券也發(fā)行了，結(jié)果房企該雷還是繼續(xù)雷，事實證明只有個體進場買房才是能穩(wěn)住暴雷的最后穩(wěn)定劑。

但這有個前提，就是個體還能買的動。

有人可能還幻想著這波二套首付比例降低的救市新政一旦落實，樓市的一盤水就全活了。

這多少有點異想天開。

二套針對的是哪些人群？改善型。

問題是這群人也不是個頂個的都是不缺錢的主，大部分想要改善都少不了置換那一步。

問題是你手頭的現(xiàn)有的房子賣給誰？但凡好賣上半年也不至于二手房掛牌數(shù)量堆積成了小型堰塞湖。

從小城市往大城市改善的，三四線城市更加過剩的新房庫存，你的二手房想賣給誰？

大城市本地區(qū)改善的，二線省會城市庫存情況倒是好一點，但價格又過于“堅挺”，就現(xiàn)在新房這個滯銷狀態(tài)，你的二手房不出點大血就想找到接盤的？

歸根究底還是大部分人確實有點接不動了。

改善的不愿意把自己的資產(chǎn)賤賣，剛需又不認可當前的市場價格，于是掛牌數(shù)量一堆積，市場就要僵給你看。

如果只是二手房掛牌劇增還好說，問題是房企那邊為了加速回款還在不斷的加速推出新盤“添亂”。

新房二手這么一扎堆，供大于求的趨勢是沒跑了。

所以當前基本的共識是，都知道現(xiàn)在房企和二手房業(yè)主著急出貨的多，急著進場接盤少，基于這個認識持幣觀望幾乎成了一種默認的“潛規(guī)則”。

為什么碧桂園債務出現(xiàn)違約？為什么上半年房貸利率能不斷的降低？

但凡樓市熱一點，新房賣的快一點，二手房掛牌的數(shù)量少一點，不斷降低利率這好事能出現(xiàn)？碧桂園這種進了救助白名單的房企能暴雷？

開玩笑嘛。

2

退一萬步講，就算這波二套房降低首付比例的救市新政又給樓市續(xù)了一波命，下一輪呢？

再接著又準備找誰接盤呢？

別以為一輪靠刺激出來的房地產(chǎn)的繁榮，能維持住樓市的債務多么長久。

2020年 ，全國商品房銷售額17.36萬億，土地出讓金8.41萬億，雙雙創(chuàng)下歷史新高。

2021年 ，全國商品房銷售額18.19萬億 土地出讓金8.7萬億，一年時間曾經(jīng)的歷史雙新高就成了昨日黃花。

按理說連續(xù)兩年時間不斷刷新記錄的商品房銷售額和土地出讓金，怎么著都能讓房企和地方財政喘勻了一口氣。

結(jié)果事實證明，洶涌而來的債務狂潮并不允許樓市中存在“開張吃半年”的現(xiàn)象。

房企在用高杠桿加高周轉(zhuǎn)瘋狂食利十幾年時間里，眾多參與者仿佛都有著吃不完的紅利。

個體，早些年有閑錢有膽子的進場投資人群，享受到了有史以來最快的資產(chǎn)增值速度。

他們用早年投資的房產(chǎn)折現(xiàn)了后來人長達30年的未來收入，從而得到了財富數(shù)十倍的增值，甚至階層的跨越。

組織，銀行等一眾金融機構(gòu)為房企提供的信貸資源，成為了房企過去十幾年高周轉(zhuǎn)的潤滑劑和土拍市場上攻城略地的彈藥。

而房企巨大的融資需求所產(chǎn)生的利息，也讓金融機構(gòu)全程參與到了這波房地產(chǎn)牛市，從而賺的盆滿缽滿。

地方，當房企用金融機構(gòu)融來的資金和購房人的儲蓄還有未來收入，在土拍市場上“一擲千金”時，地方財政愈發(fā)堅定的認可了1994年分稅制改革后，土地出讓權(quán)這塊留給地方財政的滄海遺珠的價值。

于是以土地為錨，地方開啟了舉債式的高速發(fā)展，更多的新城，更大的新區(qū)，當然還有更多的債務也就順利成章的出現(xiàn)了。

繁榮是需要一點“小小”的代價的。

當所有個體和組織都在這場“支柱性產(chǎn)業(yè)”的上升期中瘋狂獲利時，角落里滴滴答答作響的債務暴雷倒計時，就注定成了無人關(guān)注的微小雜音。

而龐大的債務一旦開始逼近，只要個體接盤速度慢一點，那么就連一絲的喘息空間都不會有。

2021年一季度恒大首先繃不住，于是“先雷為敬”，隨后2022年一堆民營房企和被感染了雞瘟的雞群一樣，在短時間內(nèi)陸續(xù)蹬腿暴斃。

違約，爛尾，暴雷，成了去年樓市里的高頻詞匯，風向開始轉(zhuǎn)變。

就像《最后的晚餐》中那個猶大一樣，曾經(jīng)對房地產(chǎn)價值堅信不疑的信徒們轉(zhuǎn)身就拋棄了自己曾經(jīng)的堅定信仰，攥緊了手里的貨幣，開啟了隔岸觀火的模式。

只要個體不進場，債務這個燙手的山芋就遲早會把樓市燒出個不斷擴大的債務黑洞。

換句話說想要房企不暴雷，想要地方財政不受窮，想要金融系統(tǒng)的風險不擴散，那么就要一直保持2020和2021年那樣的樓市增速。

問題是，個體的錢包撐得住這種畸形的高速增長么？

2022年，商品房銷售額13.3萬億，同比下降26.7,%，土地出讓金6.68萬億，同比下降23.3%。

新房銷售和土地出讓金一共就下跌了不到30%，結(jié)果房企的暴雷就和竄稀一樣止不住，地方上更是以昆明城投為首，直接有債務擺爛的趨勢。

2020和2021兩年時間，不斷上漲的商品房銷售額背后是無數(shù)個體用儲蓄和未來收入的接盤行為，結(jié)果換來的就是連一年時間都撐不住。

樓市和其背后地方的債務，胃口已經(jīng)大到了少吃一點都要喊“餓”的地步。

取之盡錙銖，用之如泥沙。

這種盤，難接。

3

我們當前的樓市，既有無法抑制債務風險膨脹的新自由主義的“散漫”，也有對房企降價三番五次叫停的計劃經(jīng)濟的特有“美感”。

都說該集百家之所長，但就目前看，樓市大概是集了百家之所短。

不該占的好像都占了。

前天央行和金融監(jiān)管局還有證監(jiān)會三個部門，召開了一個電視會議，在談到房地產(chǎn)問題時，強調(diào)要“調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策”。

看樣子還是要走“應貸盡貸”的路子。

踩一腳油門車就能動，不是踩的人技術(shù)有多高，而是油箱里還有油供你燃燒消耗。

樓市一輪周期行情能起來，也許是刺激的政策恰到好處，也許是房企不斷砸出地王讓個體恐懼從而加速進場，但根本的原因還是個體的錢包和對未來收入的信心。

只有個體的錢包還算豐厚，才能湊得齊首付；只有個體對未來收入還有信心，才敢扛得起30年的貸款。

也只有這兩個前置條件都達到時，刺激樓市的政策才可能“生效”，所謂的樓市新周期才可能啟動。

所以怎么說呢，如果當個體錢包逐漸“消瘦”時，再多的刺激就像踩一輛油箱油量告急的汽車油門一樣。

也許用盡全力踩一踩，汽車還能跑上那么一段不算長的路程，但想再跑的更遠，恐怕就很難了。

就這樣。

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