作者：余飛

(資料圖片僅供參考)

01

廈門(mén)降首付了

幾天前，央視新聞披露，福州、廈門(mén)、成都、沈陽(yáng)等多個(gè)城市擬于近日調(diào)整優(yōu)化限購(gòu)政策，降低二套房首付比例下限。

果不其然，8月16日晚間，克而瑞福建發(fā)布消息稱(chēng)：

經(jīng)向銀行確認(rèn)，自8月16日起，為了支持改善性客戶(hù)購(gòu)房，廈門(mén)二套房貸首付比例由50%降至40%，針對(duì)第二套住房貸款利率：商貸利率最低由LPR+80基點(diǎn)調(diào)整至LPR+60基點(diǎn)。

二套房首付減少了10%，利率下降了20個(gè)基點(diǎn)。

以一套總價(jià)300萬(wàn)元的房子為例，原政策首付需要150萬(wàn)元，現(xiàn)在只需要120萬(wàn)元，差額約30萬(wàn)元。

利率下降20個(gè)基點(diǎn)，之前利率是5%，現(xiàn)在是4.8%。以商業(yè)貸款200萬(wàn)，等額本息30年計(jì)算。

利率調(diào)整之前，總利息186.5萬(wàn)元，每月按揭還款10736.43元。

利率調(diào)整之后，總利息177.8萬(wàn)元，每月按揭還款10493.31元。

前后相比，總利息少了8.7萬(wàn)元，每月按揭還款少了243元。

這樣的優(yōu)惠，你覺(jué)得有用嗎？當(dāng)然沒(méi)用。

廈門(mén)去年以來(lái)一直在調(diào)整的路上，之前放開(kāi)了島外的限購(gòu)，沒(méi)有任何作用。去年廈門(mén)也有針對(duì)二套首付調(diào)整的政策，但業(yè)內(nèi)和市場(chǎng)反應(yīng)都不大。

邏輯很簡(jiǎn)單，降首付其實(shí)是加杠桿，增加購(gòu)房者的貸款額度與負(fù)擔(dān)。在這種背景下，不降低成本，反而增加購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，誰(shuí)愿意買(mǎi)賬？

至于降息，也是不痛不癢，一個(gè)月少還243元，這點(diǎn)甜頭，就想著達(dá)到四兩撥千斤的效果？

以目前廈門(mén)的樓市現(xiàn)狀和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀來(lái)看，廈門(mén)急需實(shí)質(zhì)性的大招。

02

量?jī)r(jià)齊跌的廈門(mén)樓市

廈門(mén)樓市，怎一個(gè)“冷”字了得。

去年以來(lái)，廈門(mén)樓市一路下降。

中原地產(chǎn)廈門(mén)研究院披露的數(shù)據(jù)顯示，2022年廈門(mén)市一手住宅成交17255套，面積183.23萬(wàn)㎡，同比下跌48%。

下轄的六個(gè)區(qū)，只有島內(nèi)的思明區(qū)在增加，其余都在下降，其中島內(nèi)的湖里區(qū)下跌了36%，島外的翔安、集美、海滄跌幅都在50%以上。

價(jià)格方面，去年廈門(mén)島內(nèi)上演降價(jià)狂歡。降價(jià)力度小的幾十萬(wàn)，大的則有幾百萬(wàn)。比如島內(nèi)的海峽國(guó)際社區(qū)一期一套3室2廳，于去年2月份上架，報(bào)價(jià)1650萬(wàn)，此后經(jīng)過(guò)7次調(diào)價(jià)，降價(jià)351萬(wàn)，如今掛牌總價(jià)1299萬(wàn)，折合單價(jià)約7.8萬(wàn)/㎡。

是廈門(mén)降級(jí)力度最大的房源。

國(guó)貿(mào)新天地一套130.92㎡3室2廳精裝房源，房東降價(jià)170萬(wàn)求成交。去年2月份掛牌時(shí)是1150萬(wàn)，經(jīng)過(guò)4次調(diào)價(jià)，目前房源掛牌單價(jià)74855元/㎡，總價(jià)980萬(wàn)。

島外二手房降價(jià)就更加普遍了。

進(jìn)入2023年，廈門(mén)樓市走位依舊沒(méi)有改變。

我們都知道，像成都、西安、杭州、南京、廣州、蘇州、武漢等城市，都在一季度上演了小陽(yáng)春，雖然短暫，到4月份都集體轉(zhuǎn)跌了，但至少有過(guò)那么一段小高潮。

但廈門(mén)的小高潮只有一個(gè)月，3月份賣(mài)了3025套，4月份立刻跌破3000套，到7月份僅成交了1012套，創(chuàng)去年以來(lái)新低。

二手房同理，3月份賣(mài)了3190套，之后一路下滑，7月份僅成交了1485套。

房?jī)r(jià)方面，看兩組數(shù)據(jù)，一個(gè)是官方的，一個(gè)是機(jī)構(gòu)的。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的7月份數(shù)據(jù)顯示，廈門(mén)新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.5%，同比下跌2.5%。二手房環(huán)比下跌0.6%，同比下跌6.1%。同比跌幅位居全國(guó)第10。

可以看到，新房與二手房，無(wú)論環(huán)比還是同比都在下跌，這意味著廈門(mén)的房?jī)r(jià)至少低于一年前了。

機(jī)構(gòu)方面，從勾股大數(shù)據(jù)梳理的數(shù)據(jù)來(lái)看，廈門(mén)房?jī)r(jià)在去年7月份見(jiàn)頂之后一路向下，今年年中相比于頂點(diǎn)時(shí)期，下跌了3.7%。

此外，根據(jù)廈門(mén)房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)披露的數(shù)據(jù)顯示，目前廈門(mén)掛牌的二手房絕大多數(shù)都在降價(jià)出讓。

廈門(mén)樓市為何上演了如此走位？

根本因素是廈門(mén)房?jī)r(jià)上一輪漲幅太過(guò)，上一輪牛市期間，廈門(mén)房?jī)r(jià)開(kāi)啟了不計(jì)后果式的上漲。

廈門(mén)雖然頭頂副省級(jí)城市、計(jì)劃單列市頭銜，但論經(jīng)濟(jì)實(shí)力、財(cái)政實(shí)力和人口規(guī)模，都非常普通。

但這里的房?jī)r(jià)，卻比肩一線(xiàn)城市，比廣州還高出不少。所以，有人揶揄廈門(mén)，一線(xiàn)房?jī)r(jià)，二線(xiàn)城市，三線(xiàn)收入。

盡管經(jīng)歷了一年左右的下跌，廈門(mén)目前的均價(jià)仍高達(dá)5萬(wàn)元，仍位居內(nèi)地城市第四位。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)

以廈門(mén)目前7802.66億元的GDP和530.8萬(wàn)的常住人口，根本托不起這么荒謬的房?jī)r(jià)。

看看廈門(mén)的房?jī)r(jià)收入比，位居全國(guó)第二。一個(gè)拿著平均收入的人一年不吃不喝只能買(mǎi)得起2.25平方米，想要買(mǎi)一套90平米大小的房子需要不吃不喝40年。如果算上吃喝，這輩子就甭想了。

坊間的一句戲謔之語(yǔ)“一線(xiàn)房?jī)r(jià)，二線(xiàn)消費(fèi)，三線(xiàn)收入”，雖然有夸張之嫌，但總體還是能反映廈門(mén)城市的整體狀況。

廈門(mén)之前之所以猛漲，主要是其優(yōu)美的自然環(huán)境與高級(jí)別的城市頭銜，讓全國(guó)炒房客瘋狂涌入，此外還有位居?xùn)|南亞的閩南富豪們熱錢(qián)加注。

僅靠廈門(mén)自身的購(gòu)買(mǎi)力和實(shí)力，根本撐不起來(lái)。但是，當(dāng)潮水褪去之后，熱錢(qián)開(kāi)始抽離，廈門(mén)樓市何以為繼？

所以，廈門(mén)房?jī)r(jià)后續(xù)沒(méi)有第二條路可選，只有降價(jià)一條出路。

無(wú)論是從廈門(mén)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超其市民購(gòu)買(mǎi)力角度看，還有從廈門(mén)自身的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)走勢(shì)來(lái)看，都是如此。

03

產(chǎn)業(yè)空心化的廈門(mén)

2023上半年，廈門(mén)市GDP規(guī)模3726.43億元，增長(zhǎng)1.2%。

1.2%在目前公布數(shù)據(jù)的主要城市中處于墊底，且是唯一一個(gè)增速在2%以下的主要城市。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局；南昌、拉薩尚未披露數(shù)據(jù)

廈門(mén)GDP增速失速，直接因素是工業(yè)與出口拖累。

廈門(mén)統(tǒng)計(jì)局披露，上半年第二產(chǎn)業(yè)（廣義制造業(yè)）增加值1413.93億元，下降6.2%。

細(xì)化來(lái)看，全市35個(gè)工業(yè)大類(lèi)行業(yè)中12個(gè)行業(yè)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，增長(zhǎng)面34.3%。也就是說(shuō)，還有23個(gè)工業(yè)大類(lèi)行業(yè)是負(fù)增長(zhǎng)的。

出口方面，上半年廈門(mén)市外貿(mào)進(jìn)出口4800億元人民幣，同比增長(zhǎng)8.4%；其中進(jìn)口2567.1億元，增長(zhǎng)18.2%，出口2232.9億元，下降1.1%。

出口下降了1.1%。

根本因素則是產(chǎn)業(yè)空心化的結(jié)果。

根據(jù)廈門(mén)統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，2000年廈門(mén)三產(chǎn)占比分別是4.2%、52.7%、43.1%。當(dāng)年廈門(mén)經(jīng)濟(jì)的一半以上都是工業(yè)提供的。

到2010年，廈門(mén)的三產(chǎn)占比分別是1.150%、48.9%，這時(shí)候，第二產(chǎn)業(yè)依舊提供了廈門(mén)一半的GDP。

再看還沒(méi)有出現(xiàn)疫情影響的2019年，三產(chǎn)占比分別是0.4%、41.6%、58%。第二產(chǎn)業(yè)占比較2010年下降了8.4個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)第三產(chǎn)業(yè)（廣義服務(wù)業(yè)）占比則提升了9.1個(gè)百分點(diǎn)。

這還沒(méi)完，今年上半年廈門(mén)的第二產(chǎn)業(yè)占比下降至37.9%，而第三產(chǎn)業(yè)占比提升至61.8。

適當(dāng)提升第三產(chǎn)業(yè)，減弱第二產(chǎn)業(yè)，的確有必要，畢竟發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)就是為了更好地發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。但務(wù)必切記，第二產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的基石，沒(méi)有第二產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)便是空中樓閣。

第二產(chǎn)業(yè)不斷下降的背景下，廈門(mén)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)中，僅有計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)產(chǎn)值突破千億，2021年為3042.7億元。

同時(shí)，這些年廈門(mén)受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移影響，幾個(gè)主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量都在大跳水。

液晶顯示屏產(chǎn)量已經(jīng)從高峰時(shí)期的年產(chǎn)1.46億片下降至去年的4460萬(wàn)片，膝蓋斬了。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：廈門(mén)市統(tǒng)計(jì)局

手機(jī)產(chǎn)量和數(shù)碼相機(jī)產(chǎn)量，更是腳踝斬。

手機(jī)產(chǎn)量方面，高點(diǎn)時(shí)期的廈門(mén)一年手機(jī)產(chǎn)量3592.45萬(wàn)臺(tái)，這一規(guī)模與東莞、重慶這些生產(chǎn)大戶(hù)自然不能比。但就這一規(guī)模也沒(méi)能守住，去年的手機(jī)產(chǎn)量只有165.94萬(wàn)臺(tái)，跌至高點(diǎn)時(shí)期的零頭。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：廈門(mén)市統(tǒng)計(jì)局

數(shù)碼相機(jī)方面，巔峰時(shí)期年產(chǎn)量533.07萬(wàn)臺(tái)，去年只有69.16萬(wàn)臺(tái)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：廈門(mén)市統(tǒng)計(jì)局

一方面是經(jīng)濟(jì)失速，產(chǎn)業(yè)受困，另一方面是價(jià)格高企，銷(xiāo)量下降。

廈門(mén)房?jī)r(jià)，還有其他選擇嗎？

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