編者按：置身百年未有的時(shí)代浪潮之下，企業(yè)和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速企穩(wěn)和復(fù)蘇，投資、消費(fèi)、出口三駕馬車在此間發(fā)揮著各自的作用，但深刻的改變已經(jīng)滲透各行各業(yè)。

面對(duì)變化的世界，我們應(yīng)以更高視野追求更高質(zhì)量的發(fā)展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢繆的企業(yè)，他們的體系、模式與策略，成為當(dāng)下和未來(lái)制勝的關(guān)鍵。

(資料圖)

歷經(jīng)數(shù)十載傳承與創(chuàng)新，博鰲房地產(chǎn)論壇系列活動(dòng)一直緊跟全局形勢(shì)，不斷革新模式與架構(gòu)。故此，觀點(diǎn)新媒體全新策劃和推出2023博鰲特別報(bào)道系列——“有心者勝”，通過(guò)企業(yè)研讀與報(bào)道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業(yè)和企業(yè)家的故事。

作為其中的“金融篇”，將邀約國(guó)內(nèi)外頂級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)者、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行深度采訪交流，從資本市場(chǎng)的角度觀察當(dāng)下經(jīng)濟(jì)、金融與行業(yè)的發(fā)展與趨勢(shì)。

觀點(diǎn)網(wǎng)香港寫(xiě)字樓空置率近年一直處于高位，有市場(chǎng)報(bào)告指，整體商廈總空置面積超過(guò)2000萬(wàn)平方呎，相當(dāng)于接近10幢中環(huán)IFC 2。

而香港上市的房托基金資產(chǎn)不少以商廈為主，面對(duì)市場(chǎng)下行周期，陽(yáng)光房地產(chǎn)基金認(rèn)為，定位是重要的一環(huán)。

根據(jù)香港差估署《香港物業(yè)報(bào)告2023》數(shù)字顯示，截至去年底，整體商廈空置率按年增2.1個(gè)百分點(diǎn)至14.4%，創(chuàng)1998年后新紀(jì)錄；當(dāng)時(shí)空置率則為15.9%。同時(shí)，空置樓面按年大增20.7%至逾2000萬(wàn)平方呎，相當(dāng)于接近10幢中環(huán)IFC 2。若按商廈等級(jí)劃分，甲級(jí)和乙級(jí)寫(xiě)字樓空置率均為15.1%，按年分別升2.6及2個(gè)百分點(diǎn)。

陽(yáng)光房地產(chǎn)基金投資及投資者關(guān)系總監(jiān)葉美鈴表示，通關(guān)之后看到經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)常，租賃查詢也有增加。但企業(yè)方面要考慮多方面的因素，他們希望壓縮成本，所以態(tài)度仍然是審慎。而今年和明年有不少新增甲級(jí)寫(xiě)字樓投入市場(chǎng)，短期也需要消化現(xiàn)在的一些空置率以及近期的新增供應(yīng)。

她認(rèn)為，現(xiàn)在寫(xiě)字樓的高空置率會(huì)再持續(xù)一段時(shí)間，如果香港整體租用率沒(méi)有恢復(fù)到90%多的水平，業(yè)主在加租上可能會(huì)比較困難。

陽(yáng)光房地產(chǎn)基金行政總裁兼執(zhí)行董事吳兆基亦解釋，觀察香港這么多年寫(xiě)字樓的平均租賃需求，較多的一年約為200多萬(wàn)平方呎，普通情況一年約100多萬(wàn)平方呎。目前香港甲級(jí)寫(xiě)字樓大概有超過(guò)1700萬(wàn)平方呎空置，即使在市況好的情況下，也需要4至5年才能消化一半左右的空置面積。

同時(shí)，疫情令辦公模式有所改變，彈性上班已成為新常態(tài)，商廈租賃市場(chǎng)因而受到影響。

吳兆基說(shuō)，金融機(jī)構(gòu)明顯認(rèn)為在家工作的彈性會(huì)比較大，所以很多銀行還是容許5天里有3天或者2個(gè)星期有4天之內(nèi)可以在家工作。他相信這個(gè)方向沒(méi)那么快會(huì)扭轉(zhuǎn)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性改變，需要時(shí)間調(diào)整。

在嚴(yán)峻的大環(huán)境下，商廈定位及租戶取向變得尤其重要。

吳兆基續(xù)指，乙級(jí)寫(xiě)字樓多為商業(yè)及服務(wù)性寫(xiě)字樓租賃，主要是教育美容等行業(yè)，相對(duì)來(lái)說(shuō)需求會(huì)較為平穩(wěn)強(qiáng)勁，可以平衡甲級(jí)寫(xiě)字樓的沖擊。加上會(huì)因應(yīng)租客需求度身訂做一些設(shè)施或室內(nèi)布局，令業(yè)主在租金方面較具議價(jià)能力。

以豐怡中心為例，將每一層打造成一個(gè)美容中心，并帶有裝修，附設(shè)洗手間，是一個(gè)私隱度很高的空間。該改造反應(yīng)良好，租賃需求不錯(cuò)，基金投放的資本性開(kāi)支回本期不長(zhǎng)；租金比起一般寫(xiě)字樓高，所以認(rèn)為定位是對(duì)的。

葉美鈴補(bǔ)充，服務(wù)性行業(yè)的租客，包括美容、教育類相關(guān)的租戶以本土消費(fèi)為主，該等行業(yè)在疫情復(fù)常后，相對(duì)防守性強(qiáng)一些，需求也相對(duì)穩(wěn)定。

截至2023年3月底，陽(yáng)光房地產(chǎn)基金旗下11個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目平均出租率為91.5%，平均每呎租金為34.5港元。而5個(gè)零售項(xiàng)目的出租率為93.3%，平均每呎租金為67.6港元，表現(xiàn)較好，亦令他們對(duì)零售前景看高一線。

“在零售方面，比起寫(xiě)字樓明顯是向好的，我們也看到整體消費(fèi)氣氛向好。香港首五個(gè)月零售銷售總額上升約21%。而租戶的信心回升，也愿意增加一些租務(wù)活動(dòng)。”葉美鈴說(shuō)到。

零售前景可期下，基金于今年1月公布以7.48億港元收購(gòu)西九匯零售物業(yè)，該物業(yè)位於大角咀櫻桃街海桃灣，交易作價(jià)較物業(yè)估值8.49億港元折讓約11.9%。該收購(gòu)已於本年4月中完成。

吳兆基稱，收購(gòu)該項(xiàng)目主要因?yàn)榭春么蠼蔷讑W運(yùn)站人流以及住宅供應(yīng)上升所帶來(lái)的消費(fèi)潛力，而且與基金旗下的零售項(xiàng)目定位相同。該收購(gòu)動(dòng)作反映出，在這個(gè)時(shí)刻基金更看好哪種商業(yè)物業(yè)類別。

地域方面，葉美鈴亦透露，會(huì)密切留意大灣區(qū)或者主要城市如北上廣深的投資機(jī)會(huì)。但由于基金在內(nèi)地沒(méi)有專職團(tuán)隊(duì)，所以希望收購(gòu)目標(biāo)鄰近香港，方便日常管理。中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，中國(guó)內(nèi)地及海外的物業(yè)占比不會(huì)超過(guò)基金資產(chǎn)規(guī)模的15%，因?yàn)榛鹬饕Y源、團(tuán)隊(duì)都在香港。

不過(guò)對(duì)于息口高企的環(huán)境，葉美鈴指未來(lái)收購(gòu)會(huì)相對(duì)審慎一些。

“如果以投資物業(yè)的角度來(lái)看，利息對(duì)我們的影響很大。利息管理方面，我們一直都很注重，有做一些利率掉期合約以對(duì)沖利率風(fēng)險(xiǎn)。”

葉美鈴稱，至去年年底時(shí)，基金固定利率借貸的比重大概是56%，但預(yù)期今年該比例會(huì)下跌，因?yàn)橛胁糠堇实羝诤霞s將到期。同時(shí)，收購(gòu)西九匯時(shí)額外增加一些貸款。

她強(qiáng)調(diào)會(huì)把利率掉期控制在一個(gè)范圍內(nèi)，認(rèn)為太多對(duì)沖未必是好事，因?yàn)楫?dāng)中仍然有一定成本，所以基金亦會(huì)以不同幣種的借貸來(lái)平衡各方面的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，香港證監(jiān)會(huì)梁鳳儀早前提出會(huì)與內(nèi)地探討REITs納入互聯(lián)互通機(jī)制的可行性。

吳兆基對(duì)此表示，如實(shí)行一定會(huì)對(duì)措施表示歡迎，因可以擴(kuò)大投資者的基礎(chǔ)，加上現(xiàn)在C-REITs比較多集中在基礎(chǔ)建設(shè)，接下來(lái)希望可以有不同種類的資產(chǎn)納入C-REITs當(dāng)中，中港兩地一同把餅做大。

不過(guò)他認(rèn)為對(duì)于內(nèi)地投資者而言，由于C-REITs剛剛起步，所以投資者需要時(shí)間適應(yīng)，不可以炒買的心態(tài)投資REITs。

“REITs是一個(gè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，如果用炒賣股票的邏輯來(lái)看REITs，可能你未必會(huì)滿意投資回報(bào)。但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，如果大家愿意長(zhǎng)線投資，并有更多優(yōu)質(zhì)的物業(yè)或基礎(chǔ)設(shè)施可以發(fā)行REITs上市，相信對(duì)市場(chǎng)發(fā)展是有益的。”吳兆基如是說(shuō)。

未來(lái)，吳兆基希望經(jīng)過(guò)這幾年的整合，經(jīng)濟(jì)可以有一個(gè)復(fù)蘇期，有更多的REITs上市，中港兩地房托市場(chǎng)能夠互相輝映，或是C/H REITs同步上市，令投資者有更加有趣的選擇。

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)陽(yáng)光房托行政總裁吳兆基先生及投資及投資者關(guān)系總監(jiān)葉美鈴女士的訪問(wèn)實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：香港零售、辦公樓恢復(fù)情況不如年初預(yù)判那么好，游客方面，通關(guān)已經(jīng)五個(gè)月了，內(nèi)地訪港旅客只是疫情前三成左右，怎么看這個(gè)情況？

葉美鈴：我們分開(kāi)兩方面來(lái)看，寫(xiě)字樓方面，空置率有15%左右，而且今年和明年仍有不少新增的甲級(jí)寫(xiě)字樓投入市場(chǎng)，短期需要消化現(xiàn)在的空置率以及新增的供應(yīng)。

如果香港的整體租用率沒(méi)有恢復(fù)到90%多的水平，業(yè)主加租可能是比較困難的。

但是現(xiàn)在看到經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)常，租賃查詢也有增加。當(dāng)然，企業(yè)方面要考慮的因素很多，他們有時(shí)可能想壓縮成本或是其他因素，所以態(tài)度仍然是審慎。

我們覺(jué)得現(xiàn)在香港寫(xiě)字樓的高空置率會(huì)再持續(xù)一段時(shí)間，但是3月底時(shí)的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，我們11個(gè)寫(xiě)字樓物業(yè)整體租用率是91.5%。除了大新是甲級(jí)寫(xiě)字樓，其他都是乙級(jí)寫(xiě)字樓，包括在旺角、元朗等，定位上不少是服務(wù)性行業(yè)的租客，包括美容、教育類相關(guān)的。

我們看到在疫情復(fù)常后，這一類以本土消費(fèi)為主的相對(duì)防守性強(qiáng)一些，需求也相對(duì)穩(wěn)定。所以在陽(yáng)光房托整體投資組合中，大新雖然是甲級(jí)寫(xiě)字樓，但是也有乙級(jí)寫(xiě)字樓的服務(wù)性行業(yè)租戶支持，希望接下來(lái)市況隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)增多，寫(xiě)字樓方面可以慢慢恢復(fù)。

在零售方面，比起寫(xiě)字樓明顯是向好的，我們也看到整體消費(fèi)氣氛向好。

雖然首五個(gè)月看到訪港旅客數(shù)字只有1000多萬(wàn)人次左右，和疫情前肯定有一個(gè)差距。但是有消費(fèi)券的幫助，香港首五個(gè)月零售銷售總額上升約21%。

雖然看到旅客或者一些開(kāi)支數(shù)字還沒(méi)呈現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，但是租戶信心開(kāi)始回升，也愿意增加一些租務(wù)活動(dòng)。

觀點(diǎn)新媒體：目前香港寫(xiě)字樓空置率比較高，看到數(shù)據(jù)說(shuō)未來(lái)四年有750萬(wàn)平方呎供應(yīng)，您怎么看？

吳兆基：我想需要一個(gè)策略性的布局。

剛才說(shuō)到香港甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率現(xiàn)在已經(jīng)是14%、15%，某些地區(qū)特別是九龍區(qū)可能接近20%，供應(yīng)不多的地方空置率亦高，香港島總體來(lái)說(shuō)比較低，特別是中環(huán)、金鐘，明顯比較好一些。

但是香港這么多年來(lái)寫(xiě)字樓的平均租賃需求，好的年份是200多萬(wàn)平方呎，如果是普通的一年，可能是100多萬(wàn)呎。

香港甲級(jí)寫(xiě)字樓大概接近有1億平方呎，就是現(xiàn)在有1000萬(wàn)平方呎空置，再加上剛才說(shuō)的700多萬(wàn)平方呎新增供應(yīng)，其實(shí)這6-7年我們要消化2000萬(wàn)平方呎以上的寫(xiě)字樓空置，這是需要時(shí)間的。

就算是市況好，一年消化200多萬(wàn)呎，也需要5年才能消化大概一半的空置。

我覺(jué)得沒(méi)辦法，尤其是疫情后金融機(jī)構(gòu)明顯認(rèn)為在家工作彈性會(huì)比較大，很多銀行還是容許5天里有3天或者2個(gè)星期有4天可以在家工作。

我相信這個(gè)方向沒(méi)那么快扭轉(zhuǎn)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)有一些結(jié)構(gòu)性改變的，需要時(shí)間。

我們的甲級(jí)寫(xiě)字樓很幸運(yùn)，由于和大新銀行有策略性協(xié)議，他們是我們的大租客，有一個(gè)較長(zhǎng)的租約，所以是比較穩(wěn)定的。

第二方面，我們有很多服務(wù)性的寫(xiě)字樓，什么是服務(wù)性寫(xiě)字樓？比如元朗有光華廣場(chǎng)，雖然是寫(xiě)字樓，但是有很多租戶是做教育、兒童輔導(dǎo)班、補(bǔ)習(xí)班，也可能是美容，這些是商業(yè)性寫(xiě)字樓租賃，相對(duì)來(lái)說(shuō)需求會(huì)強(qiáng)很多。

我們?cè)谕恰⒃实奈飿I(yè)都受惠于這些，所以平衡了甲級(jí)寫(xiě)字樓受到的沖擊。

觀點(diǎn)新媒體：有甲級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)始轉(zhuǎn)型健康機(jī)構(gòu)，會(huì)不會(huì)競(jìng)爭(zhēng)變得很大？

吳兆基：用一個(gè)例子：我們?cè)谕菑浂氐烙幸粋€(gè)物業(yè)叫豐怡中心，以前主要是創(chuàng)興銀行租的，他們現(xiàn)在離開(kāi)了。我們就將物業(yè)打造成一層有一個(gè)美容中心，是一個(gè)私隱度很高的空間。

旺角附近亦有大型甲廈，均有醫(yī)療美容的租戶，可能比我們大10倍。大有大的做法，做美容或者健身，但我們是為租客度身訂做。

我們發(fā)現(xiàn)豐怡的美容租賃需求是相當(dāng)好的，投放的資本性開(kāi)支回本期亦較短。比起一般用作寫(xiě)字樓的租金高，所以我覺(jué)得我們的定位是對(duì)的。

其實(shí)我們母公司（恒基）也有一些寫(xiě)字樓開(kāi)始做不同類型的租戶，可能是餐飲、美容，也可能是藝術(shù)。相信現(xiàn)在行業(yè)開(kāi)始變得不同了，很明顯。

香港是彈丸之地，但是方便很重要。如果你在中環(huán)上班，就在中環(huán)做美容和健身，不需要專門(mén)跑到元朗，而元朗亦有服務(wù)周邊居民的需求。

我覺(jué)得，目前來(lái)說(shuō)發(fā)展是相對(duì)健康的。

觀點(diǎn)新媒體：接下來(lái)再做收購(gòu)，會(huì)考慮哪一方面的物業(yè)或者地方？

吳兆基：我們會(huì)小心一點(diǎn)，但是行動(dòng)已經(jīng)反映了我們的策略。

過(guò)往收購(gòu)豐怡應(yīng)該是2017年，那時(shí)候是一個(gè)寫(xiě)字樓，但也是看重旺角那個(gè)地區(qū)，而且它不只是一個(gè)寫(xiě)字樓，可以打造成一個(gè)服務(wù)性行業(yè)的樞紐，亦與我們另外一個(gè)物業(yè)很接近，所以有一些協(xié)同效應(yīng)。

收購(gòu)西九匯物業(yè)，大家會(huì)覺(jué)得是一個(gè)鄰近奧運(yùn)站的商場(chǎng)，與我們本身在做的事，比如剛才說(shuō)的補(bǔ)習(xí)社或者兒童興趣班等租客很相似。

過(guò)往會(huì)看到我們的商場(chǎng)在將軍澳、上水、元朗，這次我們?cè)谑袇^(qū)內(nèi)，看好大角咀奧運(yùn)站的人流以及住宅供應(yīng)上升的幅度和潛力。

這個(gè)行動(dòng)可能反映出在這個(gè)時(shí)刻我們更看好哪種商業(yè)物業(yè)類別，所以收購(gòu)了這個(gè)商場(chǎng)。

觀點(diǎn)新媒體：這一年美聯(lián)儲(chǔ)利息升了很多，港息也升了很多，造成什麼影響？

葉美鈴：如果以投資物業(yè)的角度，利息對(duì)我們的因素影響很大。

我們每半年都需要派息，所以要去買項(xiàng)目時(shí)都會(huì)需要一些融資，無(wú)論是銀行融資還是資本市場(chǎng)融資。

大家在預(yù)料聯(lián)儲(chǔ)局會(huì)不會(huì)停止加息，甚至有放風(fēng)說(shuō)可能會(huì)繼續(xù)。預(yù)期未來(lái)利息還有一段時(shí)間在高位，所以會(huì)直接影響到我們，接下來(lái)會(huì)相對(duì)審慎一些。

現(xiàn)在看香港的市況，除非一些有折讓，比如高銀整體的呎數(shù)和價(jià)錢(qián)，但是整體大額成交是不多的，寫(xiě)字樓是，商場(chǎng)也是。

有幾個(gè)原因，一是買方會(huì)考慮利息成本壓力。二是賣方，除了個(gè)別急著套現(xiàn)之外，市場(chǎng)上沒(méi)有看到有大幅減價(jià)的寫(xiě)字樓或者零售項(xiàng)目，相對(duì)來(lái)說(shuō)成交比較淡靜。

吳兆基：大家在觀望，特別是第二季更加明顯。內(nèi)地經(jīng)濟(jì)有所放緩，同時(shí)香港利息慢慢上升至去年12月尾的高位甚至更高，大家借貸成本更高，就會(huì)要求租金高一點(diǎn)。

在這種拉鋸情況下，看到成交不算多，大家未能達(dá)成協(xié)議，這是明顯的。

觀點(diǎn)新媒體：有沒(méi)有采取什么措施幫公司節(jié)省利息開(kāi)支或者對(duì)沖？

葉美鈴：利息管理方面，我們一直都很注重，有做一些利率合約掉期對(duì)沖利息風(fēng)險(xiǎn)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，我們借錢(qián)的時(shí)候其實(shí)是浮動(dòng)利息，但是買了那些合約之后，就可以鎖定那個(gè)時(shí)間的利率。

去年底公布時(shí)，我們固定利率借貸比重大概是56%，就是有56%的借貸已經(jīng)鎖定了利率。

今年這個(gè)數(shù)字會(huì)跌，因?yàn)槭冀K有一些利率合約掉期會(huì)到期，每年都會(huì)有一部分到期。同時(shí)，今年收購(gòu)時(shí)也有額外增加貸款。

一般我們都會(huì)把利率掉期控制在一個(gè)范圍內(nèi)，但有時(shí)做得太多未必好，始終會(huì)有成本，所以我們要平衡各方面的風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，雖然我們是港幣，但可能會(huì)借一些不同的幣種，去減低利息支出。

同時(shí)，我們之前也發(fā)過(guò)一個(gè)中期票據(jù)，所以有固定利息的借貸手段。希望用不同的方式，密切關(guān)注現(xiàn)在的利率情況。

希望在復(fù)常之后，我們可以在正式營(yíng)運(yùn)下，租金提升上做好一點(diǎn)，就算是借貸方面的利息增加，這部分也可以產(chǎn)生對(duì)沖。

吳兆基：外來(lái)的利息壓力我們未必避免得了，作為管理層，也不會(huì)100%對(duì)沖，對(duì)沖其實(shí)是有一個(gè)買保險(xiǎn)的溢價(jià)。

復(fù)常之后，很開(kāi)心看到一些零售租客的信心恢復(fù)了，也希望慢慢看到寫(xiě)字樓租客的租賃活動(dòng)回升，通過(guò)營(yíng)運(yùn)收入上升抵消利息上升，可能是一個(gè)更加實(shí)際的想法。

當(dāng)然，我們的借貸水平、比率很安全，但是我們希望營(yíng)運(yùn)操作方面的表現(xiàn)更好，更加理想。

觀點(diǎn)新媒體：內(nèi)地央行一直在降息，有沒(méi)有更加留意內(nèi)地的項(xiàng)目？

吳兆基：我們開(kāi)始看了，且相信有很多地產(chǎn)公司要改組。

同時(shí)，我們買內(nèi)地的物業(yè)是有要求，包括結(jié)構(gòu)如何、如何持有物業(yè)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)基金需要派息，所以匯兌及分派渠道各方面都要小心。

大灣區(qū)及深圳、廣州想多看一些，開(kāi)始了解，我們會(huì)從一個(gè)香港房地產(chǎn)基金的角度參與。

葉美鈴：疫情前有溝通，有密切留意大灣區(qū)或者主要城市如北上廣深的投資機(jī)會(huì)。

當(dāng)然，疫情停了三年多，始終都要實(shí)地去了解，也要看具體狀況。今年慢慢復(fù)常了，我們會(huì)開(kāi)始實(shí)地看一些項(xiàng)目。

我相信變化很大，包括現(xiàn)在賣方的取態(tài)，當(dāng)然也要結(jié)合剛才提到的利息、派息，始終需要承擔(dān)匯率風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在匯率相對(duì)沒(méi)那么穩(wěn)定。

對(duì)于日常的管理營(yíng)運(yùn)，我們沒(méi)有專職團(tuán)隊(duì)在內(nèi)地，可能最后也要再找一些專業(yè)物業(yè)管理公司，這會(huì)影響我們?cè)谑召?gòu)時(shí)的評(píng)估。

如果在大灣區(qū)，我們會(huì)比較容易進(jìn)行日常管理，

觀點(diǎn)新媒體：有沒(méi)有看其他如物流、數(shù)據(jù)中心？這些過(guò)去幾年都比較受歡迎。

吳兆基：我們投資闊度是很寬的，可以買海外物業(yè)，也可以買工貿(mào)、工業(yè)、車位，甚至是貨倉(cāng)物流式。

經(jīng)濟(jì)效益最強(qiáng)的一定是商場(chǎng)，或者是服務(wù)性寫(xiě)字樓。過(guò)往這兩年物流、數(shù)據(jù)中心需求大，而且也是有成交的，但是回報(bào)率跌了，不算很吸引。

第二點(diǎn)，分散投資是地域上的分散，也是物業(yè)類型的分散，我們覺(jué)得可以看看，究竟地域上有什么可以做。

觀點(diǎn)新媒體：提到地域上分散目標(biāo)，有沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)的目標(biāo)呢？

吳兆基：暫時(shí)沒(méi)有想過(guò)去歐洲，我知道有一些房地產(chǎn)基金是到英國(guó)等地方，但是我們暫時(shí)以香港為主，大中華概念為主。

有好幾個(gè)地方是比較發(fā)達(dá)的，例如日本、新加坡甚至泰國(guó)，在房地產(chǎn)基金方面一直都走得比較快，那里會(huì)不會(huì)有物業(yè)適合我們？我們會(huì)留意。

從香港的角度，香港是背靠祖國(guó)的，中國(guó)內(nèi)地的機(jī)會(huì)也是有的。剛好這么巧現(xiàn)在有調(diào)整周期，可能有物業(yè)出售的機(jī)會(huì)，我們會(huì)多做一些研究。

葉美鈴：中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，地域上的多元化，但內(nèi)地物業(yè)占整個(gè)資產(chǎn)組合將不超過(guò)15%，因?yàn)槭冀K主力資源、團(tuán)隊(duì)都在香港，就算有海外或者內(nèi)地收購(gòu)，都不會(huì)超過(guò)15%。

觀點(diǎn)新媒體：怎么看香港的REITs 市場(chǎng)？如果可以納入互聯(lián)互通，是利多于弊嗎？

葉美鈴：互聯(lián)互通已經(jīng)說(shuō)了一段時(shí)間，對(duì)于我們來(lái)說(shuō)一定是歡迎的，畢竟可以擴(kuò)大投資者的基礎(chǔ)，也讓內(nèi)地投資者可以更容易買到房地產(chǎn)基金。

防守性、穩(wěn)定性加上派息方面，這些是吸引長(zhǎng)期投資者的因素。其實(shí)很多國(guó)外投資者喜歡投REITs，都是想有一個(gè)定期的派息、回報(bào)。

雖然香港REITs不算很多，但是受到嚴(yán)格監(jiān)管，數(shù)據(jù)上透明度比較高，如果可以有互聯(lián)互通的優(yōu)勢(shì)，我們也希望大家可以一起把餅做大。

REITs在香港或者內(nèi)地的市場(chǎng)地位或者區(qū)域影響一定是加深的，如果有更具體的落實(shí)，我們一定會(huì)歡迎。

觀點(diǎn)新媒體：最近C-REITs價(jià)格波動(dòng)，如果進(jìn)來(lái)香港，短期內(nèi)會(huì)不會(huì)讓市場(chǎng)波動(dòng)大？

吳兆基：C-REITs剛剛起步，暫時(shí)都是基礎(chǔ)設(shè)施為主，所以投資者需要時(shí)間適應(yīng)。

REITs是一個(gè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，如果用炒賣股票的邏輯，可能未必會(huì)滿意投資回報(bào)。但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，如果大家愿意長(zhǎng)線，無(wú)論是基礎(chǔ)設(shè)施或者是優(yōu)質(zhì)物業(yè)可以發(fā)行REITs，相信對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展是有益的。

暫時(shí)沒(méi)有聽(tīng)到C/H REITs同步上市，不知道將來(lái)會(huì)不會(huì)發(fā)生港幣、人民幣同一個(gè)資產(chǎn)，這個(gè)其實(shí)不難，香港也有這樣的嘗試，但是需要時(shí)間。

從競(jìng)爭(zhēng)角度來(lái)說(shuō)，對(duì)香港是好事，新加坡REITs方面很強(qiáng)，香港方面不算很多REITs，一定會(huì)和祖國(guó)合作，特別是港幣、人民幣的配對(duì)上面。

如果可以做到一些事情，我相信REITs市場(chǎng)會(huì)活躍很多，這也是我們期望的。

坦白說(shuō)我們上市17年了，最近這5年才有順豐、招商等加入，其實(shí)是不多的。希望這個(gè)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)這幾年整合，在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定下可以有一個(gè)復(fù)蘇期，我們希望多一些REITs，C/H REITs能夠互相輝映，可能對(duì)于投資者的選擇會(huì)更加有趣。

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