圖/文 樂居財經研究院團隊

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2022年的房地產行業，是極不平靜的一年。

這一年，由2021下半年個別房企債務暴雷所引發的行業危機沒有停歇，反而愈演愈烈。房企出險、樓盤停工、去化困難、回款受阻、現金流持續惡化，行業陷入惡性循環，房地產經歷前所未有的困境。

持續的寒冬之下，房企生存成迷。

下半年開始，在保交樓、穩經濟的社會民生訴求下，“救市”的政策自上而下開始出臺。從中央政治局首次提及“保交樓”，到支持房企融資的“三支箭”、“金融16條”，短短幾個月，地產融資經歷了由冷到熱。

這一年，也是房地產企業的大洗牌和持續分化之年。

千億房企大縮水，成批房企陷入虧損，不少房企還錄得上市以來首虧。為了保住現金流，房企謹慎拿地，土地投資急劇減少，旗下的資產也被一次次擺上貨架。從現實情況來看，割肉套現成為他們的無奈日常。

但即便面臨相同的行業環境，也有房企憑借自身能力，平穩穿越周期。他們在過去一年不僅實現規模的前進，營收、利潤逆市中實現增長，負債結構也得以優化。

而未來，隨著行業經營邏輯的變更，房企之間的這種洗牌和優化仍將持續。樂居財經推出《2022年內房股十大榜單》，從不同維度，立體還原房企過去一年的生存現狀，以鑒往知來，砥礪前行。

營收榜：7家破千億，龍湖首入三甲

2022年，已發布年報的69家內房股，總營收取得31869.30億元的成績，內房股平均營收為461.87億元。

與2021相比，2022年營收TOP3座次微調，內房股“營收王”易主，萬科企業以5038.38億元奪魁；碧桂園以4303.71億元居第二，與萬科企業相差734.67億元；龍湖集團以2505.65億元位居第三，為近年首入三甲。

期內，營收超2000億的內房股還有華潤置地，為2070.61億元；而中國海外發展、綠城中國、新城發展這三家內房股營收也破了千億；建發國際集團、融創中國營收分別為996.36億元、967.52億元，距離千億僅一步之遙。與2021年相比，營收超2000億的內房股減少1家。

從營收增速來看，較上年明顯放緩，僅有3家房企2022年營收規模實現倍增，為萊蒙國際、天安、華僑城（亞洲），其中萊蒙國際增幅高達527.05%；共5家房企營收增幅在50%-100%之間，包括西王置業、恒盛地產、建發國際集團、眾安集團、大悅城地產。建發國際集團從第18位上升至第8位，營收同比增長超86%至996.36億元，是TOP10中增幅最大的一家。

不過，48家房企2022年營收下滑，占比近70%，與2021年共21家房企營收下滑對比，2022年營收下滑房企數量倍增。其中，景業名邦集團營收同比下滑74.88%，在69家內房股中墊底。此外，天譽置業、上坤地產、富力地產、融創中國的營收跌幅超過50%，共15家內房股營收跌幅超40%。

凈利榜：盈利企業不足一半，36家總虧損2075億

2022年，已發布年報的69家在港上市內資房企，凈利潤累計為-170億元。有36家凈利潤為負，占比為52%。凈利潤為負的36家在港上市內資房企，總虧損達2074.97億元。去年同期披露數據的79家在港上市內資房企，僅有9家發生虧損。

此外，2022年披露數據的69家在港上市內資房企中，實現盈利的33家房企總凈利為1905億元。去年同期披露數據的79家在港上市內資房企中，實現盈利的70家總凈利為3693.38億元。

2022年，萬科凈利潤為375.51億元，從去年的第三名躍居榜首；龍湖集團凈利328.23億元，從去年的第五名躋身前3強，位列第二；華潤置地實現凈利潤323.7億元，同樣躍進前3強，排在第三位。中國海外發展、綠城中國、合生創展集團、越秀地產、建發國際集團、中國金茂、美的置業分列凈利榜第四至十位。其中，綠城中國、合生創展集團、越秀地產、建發國際集團、中國金茂、美的置業均為前十名的新星。

2021年虧損的9家房企中，深圳控股和SOHO中國在2022年實現扭虧，凈利分別為21.93億元、0.65億元。

2022年，華潤置地以280.91億元躍升至歸母凈利榜榜首。2021年位列榜首的中國海外發展，歸母凈利為401.55億元，于2022年位列第三。2022年排在第二名的是龍湖集團，歸母凈利為243.62億元。

期內，共有4家在港上市內資房企歸母凈利超百億，分別為華潤置地、龍湖集團、中國海外發展、萬科。其中，龍湖集團、萬科均較上年有所增長，歸母凈利分別為226.18億元、243.62億元。

現金榜：僅8家增長，萬科1344億元躍居榜首

房地產行業“暴雷潮”發生以來，多家房企發生債務違約，千億房企也赫然在列，“現金為王”已不僅僅是口號。即便財報上房企賬面現金充足或現金量持續增長，依然不能完全避免短期流動性風險的發生。

據《2022年內房股現金榜》，69家房企“囤錢”1.08萬億元，2021年79家公布該項數據的在港上市內資房企現金總額約為1.5萬億元。

2022年，萬科手握1344.25億元現金躍居榜首，成為”現金王“；碧桂園以1282.81億元位列第二；中國海外發展手握1103.06億元現金，穩居第三名。

2021年，現金超過千億的房企分別為碧桂園、萬科、中國海外發展、華潤置地。2022年，華潤置地未能延續千億現金，以955.45億元，位居現金榜第四位。

2022年，中國金茂、保利置業集團躋身現金榜TOP10,分別以370.89億元、311.73億元的現金額位列第8名、第9名。去年位列前十的正榮地產則掉隊至第40名，現金為32.7億元。

從增幅來看，2022年，僅有8家房企現金實現增長。大悅城地產、首創鉅大、天安位居現金增幅榜前三位，且實現現金翻番。中國金茂、嘉華國際、保利置業集團、建發國際集團、西王置業緊隨其后，增幅均在20%以下。2021年披露數據的79家在港上市內資房企，有34家實現增長。

在僅有8家房企現金實現增長的情況下，2022年在港上市內資房企的現金跌幅較2021年有所擴大。2021年，跌幅超70%的房企有4家，其中上置集團跌幅最大，為81.42%；2022年，跌幅超過70%的房企有7家，其中上坤地產、天譽置業的跌幅超過了90%。

“三道紅線”榜：14家全紅，七成現金短債比掛科

“三道紅線”是指剔除預收款的資產負債率不得大于70%；凈負債率不得大于100%；現金短債比不得小于1倍。

根據“三道紅線”的觸線情況，房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔。三線未踩為綠檔，有息負債年增幅不得超過15%；踩中一線為黃檔，有息負債年增幅不得超過10%；踩中兩線為橙檔，有息負債年增幅不得超過5%；三線全踩為紅檔，不得增加有息負債。

截止2022年底，54家內房股中，綠檔房企有16家，黃檔房企有20家，橙檔房企有4家，紅檔房企有14家。

相較于去年末，紅檔房企增加不少。2021年統計的77家內房股企業中僅有8家紅檔，而2022年54家樣本企業中，已有14家三線全紅，占比達到26%。

從“凈負債率”指標來看，40家房企該值低于100%，指標及格率為74.1%，相較2021年下降14.2個百分點。54家內房股凈負債率均值為117.8%。其中，福晟國際凈負債率高達1104.2%，遠高于行業均值，天安凈負債率為-9%，遠低于行業均值。萬科海外、嘉華國際、九龍倉置業、港龍中國地產等5家房企凈負債率低于30%，安全邊際較高。

從“剔除預收后的資產負債率”指標來看，34家房企該值低于70%，指標及格率為63%，相較2021年底的61%，提升約2個百分點。54家內房股剔除預收后的資產負債率均值為67%。21家房企在60%~70%之間，集中度較高。

從“現金短債比”指標來看，僅有18家房企現金短債比高于1倍，指標及格率為33.3%，相較2021年底的64.9%，大幅下降約31.6個百分點。其中，萬科海外短債為0；建發國際集團、招商局置地現金短債比超過6倍；其余該項指標綠檔的15家企業現金短債比平均水平為2.17倍。近七成企業現金短債比小于1，平均0.34倍。

綜合來看，與2021年相比，凈負債率、現金短債比的及格率均有下滑，剔除預收后負債率稍有上升。

相比2021年，綠檔房企名單重新洗牌，大悅城地產、國銳地產、美的置業新晉綠檔房企行列，上實城市開發、瑞安房地產、路勁等跌出綠檔陣營。不過，綠檔房企中也有少數“常駐”房企：龍湖集團已連續七年保持綠檔，越秀地產連續四年保持綠檔。

土儲榜：僅2家擴增，融創中國超2億方居首

2022年，由于房地產市場持續下行、流動性緊張等原因，房企在投資表現上更為審慎。有些選擇放緩節奏，以守為攻，有些則趁勢出擊，抄底囤糧，土儲競爭格局正在變化。

與2021年相比，52家房企中49家房企土儲“縮水”，占比超九成。其中，華潤置地、富力地產、合生創展集團、越秀地產等14家房企土儲下滑幅度在10%以內；中國海外發展、綠城中國、建業地產、遠洋集團等19家房企土儲下滑幅度在10%-20%；萬科企業、龍湖集團、美的置業等16家房企土儲下滑幅度在20%以上。

處于榜首的融創中國，總土儲由2021年的2.54億平方米，下降至2022年的2.18億方。盡管多數房企放緩拿地，仍有個別房企“逆勢”擴增土儲。朗詩綠色管理、瑞安房地產總土儲增幅分別為35.02%、32.86%。

據榜單，融創中國總土儲超過2億方，成為新的“土儲王”，萬科企業緊隨其后位居第二，總土儲超過1億方。中國海外發展、華潤置地、富力地產、龍湖集團、中國金茂5家房企總土儲超過5000萬方。與去年相比，2022年總土儲超過5000萬方的房企減少4家。

從拿地數量、金額來看，中國海外發展、華潤置地拿地金額超過1200億元，萬科拿地金額496.4億元；建發國際集團、越秀地產、綠城中國等新增項目超過25個。

少數股東利潤榜：69家少數股東獲利460億元

截止2022年末，69家內房股少數股東權益占比均值為40.43%，比去年同期高出7.83個百分點。其中，24家房企少數股東權益占比超過50%，包括福晟國際、恒盛地產、上坤地產、融信中國等；6家房企少數股東權益為0%，分別是融創中國、中渝置地、中國天保集團、國銳地產、西王置業、萬科海外；另有12家房企少數股東權益占比低于10%，包括深圳控股、明發集團、嘉華國際、合生創展集團、中國海外發展等。

年內，69家內房股少數股東合計分走利潤461億元，而當期凈利潤總和為-170億元。多家房企在經營虧損的情況下，少數股東依然取得了正收益。

12家房企少數股東損益占比超過50%，包括路勁、中駿集團控股、招商局置地等。以路勁為例，少數股東損益占比高達208.02%，期內，利潤被少數股東和永續債分走，股東應占虧損為4.95億港元，而少數股東應占溢利為4.17億港元，本年度基本在為少數股東“打工”。

據榜單，21家房企的少數股東權益占比與損益占比差值超過50%，分別是眾安集團、福晟國際、路勁、德信中國、綠景中國地產、明發集團、碧桂園、恒盛地產等；11家房企該差值在20%~50%之間，包括建發國際集團、弘陽地產、中梁控股等；11家房企該差值在10%~20%之間，包括富力地產、上海證大、合景泰富集團等；21家房企該差值在0%~10%之間，包括嘉里建設、越秀地產、融創中國等；5家房企差值為0，包括中渝置地、中國天保集團、國銳地產、西王置業、萬科海外。

69家內房股中，少數股東權益占比與損益占比“失配”的情況并不少見。兩者差值的絕對值，可以大致反映出背離程度，差值越高，明股實債的可能性就越大。

長短債榜：21家短債占比超50%

2022年，房地產行業融資與銷售周期一同進入下行階段。隨著四季度政策端持續發力，多個融資渠道得到修復及開放，年末出現翹尾跡象，房企相應得到一些喘息機會，但仍難解決本質問題。

據樂居財經統計，截止2022年末，68家內房股短債占比均值為41%，較2021年提升3.8個百分點，短期償債壓力正在走高。

數據顯示，2023年仍然是房企“償債年”。2023年前三季度，房企將迎來一波大規模償債潮，到期債券總規模達到5528億元，同比增長6%。其中，境內債券到期2805億元，境外債券到期2724億元。

為應對潛在的債務風險，不少房企主動調整債務結構，降低短債的比例，以提升企業財務安全壁壘。

據榜單，68家內房股中短債占比低于10%的“優等生”，從2021年的5家擴大至2022年的8家。2021年的5位“優等生”，在2022年僅剩下龍湖集團、九龍倉置業，短債占比分別為9.93%、7.7%。新晉“優等生”分別為中渝置地、國銳地產、招商局置地、明發集團、建發國際集團、中國海外發展。

與2021年相比，短債占比降幅最大的5家分別是中渝置地、萊蒙國際、國銳地產、大悅城地產、天安，降幅在22%-69%之間；短債占比增幅最大的5家分別是SOHO中國、禹洲集團、時代中國控股、正榮地產、領地控股，增幅在73%-42%之間。

據統計，68家房企長短債比均值為3.94倍。其中，中渝置地以56.02倍領跑，且較2021年大幅提升。國銳地產、招商局置地、明發集團、建發國際集團、九龍倉置業、中國海外發展長短債比均超過10倍，龍湖集團、嘉里建設、湯臣集團超過5倍。

榜單中，有21家房企長短債比不足1倍。其中，領地控股的長短債比從2021年的9.43倍下滑至0.94倍，SOHO中國的長短債比從2021年的9.8倍下滑至0.2倍，跌幅明顯。

融資成本榜：最高9.3%，首尾相差4倍

外界往往從一家企業融資成本的高低，去窺探它基本面、負債水平、流動性的優劣。

樂居財經統計獲悉，37家已發布年報的內房股房企的平均融資成本為5.1%，但地產商個體差異較大，有的低至2.5%，有的卻高達9.3%，后者是前者的近4倍。

一直以來，港企都追求有現金流的利潤，因此能保持充裕的流動性，以及較低的負債率，這使其受到了金融機構的信任，享受到較低的籌錢利率。九龍倉置業、嘉華國際分別以2.5%、2.6%的融資成本位列前兩位，便是例證。

能展開低成本融資的，多以國資為主。TOP10中，中海、華潤置地、中國金茂、五礦地產等，均以低于5%的融資成本在列；而TOP20里，越秀地產、保利置業、招商局置地、綠城等，也躋身其中。

民企表現較為出色的，有龍湖集團、美的置業、碧桂園等主體，三者分別以4.1%、4.62%、5.73%的融資成本，體現自身“穿越周期”的底氣。近來行業供需端暖風頻吹，這類優質民企或將繼續優先受益。

不過，也有一些開發商備受“錢貴”的困擾。融信中國、綠景中國地產、正榮地產、禹洲集團、恒盛地產等，分別以6.86%、6.9%、7.1%、7.23%、9.3%的融資成本，位于排行榜的末端。

與上一年相比，房企們2022年的融資成本，有降有升。北京北辰實業股份融資成本為5.07%，同比降低了79個bp,降幅最多；而有19家房企的融資成本有所上升，增幅最高的九龍倉置業，達到了110個bp。

值得注意的是，盡管九龍倉置業的增幅最高，但其融資成本依然是披露數據的37家內房股房企中的最低。

資產轉讓收益榜：-126億！超六成房企割肉套現

行業進入調整期，部分地產商的經營周轉受到挑戰，在銷售下行的情況下，他們很多都會售出旗下項目，補充流動性，支撐公司利潤。

2022年，31家內房股房企均有不同體量的出售附屬、合聯營公司收益入賬。其中11家出售資產獲得正收益，合計27.76億元；另外20家房企出售資產呈現不同程度的虧損，累計達154.4億元，其中虧損最多的融創中國，虧損達79.8億元。

金額方面，雅居樂該項收益達到了13.5億元，嘉里建設有8.49億元計入報表，中梁控股、明發集團的該項收入也超過1億元。除上述4家房企外，其余27家房企的該項收入均在6000萬元以下。

2022年，雅居樂資產出售持續加速，售出了手中多個項目。比如將廣州亞運城項目26%股權售予中海，又將重慶項目公司賣給了首創置業，還有旗下6家項目公司的股權也拋售給了海螺創業。然而，大體量的出售資產收益，仍未能扭轉其業績虧損局面，公司期內凈利仍為負值。

港企嘉里建設，相比去年出售資產產生的超10億收益，今年出售力度有所減弱，但出售資產的收益占凈利潤比例有所提升，達到了27.37%。

2022年，出售資產收益占凈利潤比例超過50%的房企僅有3家，相比上年減少一半。明發集團、萬科海外出售相關公司的收益，占凈利潤的比例超過了100%，碧桂園的該項比例為53.14%。

此外，美的置業、禹洲集團、中渝置地、雅居樂集團、德信中國、中梁控股、寶龍地產等7家房企的該項比例，則呈現出了負數，分別為-0.36%、-0.47%、-1.19%、-10.10%、-11.09%、-13.19%、-33.79%。

其中，美的置業、德信中國、寶龍地產是因為出售相關公司的收益為負數，導致了比例數值最終為負。

核數師薪酬榜：平均747萬元，3家開價超兩千萬

核數師一直是行業的“守門人”，他們監督著各家企業的運營、交易細節。較為常見的審計機構，有安永、畢馬威、羅兵咸永道、德勤、開元信德、國衛等。核數師們承擔著重要的角色，獲得的薪酬也并不是一個小數目。

樂居財經對51家內房股企業樣本進行了統計。2022年，總共有9家房企，為核數師開出的薪酬在千萬以上，相比2021年減少了3家；其中，核數師薪酬超過兩千萬的共3家。

其中，合生創展集團聘用安永的薪酬為3464.23萬元，位列榜首，是唯一超過3000萬年薪的房企。TOP2、TOP3則分別為融創中國為立信德豪開出的2185萬元、越秀地產為羅兵咸永道開出的2040.9萬元。

除此之外，遠洋集團、建業地產、萬科企業、中梁控股、正榮地產、新城發展為核數師開出的年薪，分別為1968萬元、1867.1萬元、1680萬元、1300萬元、1130萬元、1038萬元。

樂居財經統計的51家企業樣本中，2021年核數師的平均薪酬為791.58萬元，2022年為747.11萬元，同比下降了5.62%。其中，有26家房企的核數師薪酬下降，7家持平，18家有所上漲。也就是說，今年過半房企核數師的薪酬下降了。

降幅較為明顯的：龍光集團下降62%、寶龍地產降58.23%、佳兆業集團降51.46%、富力地產降49.48%、天譽置業降47.15%，余者降幅均在40%以下。

而漲幅最大的則是合生創展集團，2022年，安永在該公司領到的薪酬是3464.23萬元，與上年的2392.85萬相比，上漲了44.77%。另有綠景中國地產上漲了38.62%、越秀地產上漲了30.23%，其余房企的漲幅大多在30%以下。

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