? 植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平

? 植信投資研究院資深研究員馬泓

房地產業在中國經濟中具有十分重要的地位，對當前經濟恢復將發揮關鍵作用。2023年住房支持政策將進一步積極有為。地方政府將探索和出臺更多政策，促進剛需釋放、鼓勵改善性需求加快置換，推動存量房去庫存。融資環境進一步改善有助于化解房企風險。

【資料圖】

2023年房地產市場有望走出止跌、企穩、回升的走勢。熱點城市銷量和房價可能在二季度企穩回升，土地市場改善大致滯后于銷售一個季度左右。新開工進程加快，投資將稍滯后于新開工觸底企穩，預計全年房地產投資跌幅為5%左右，較2022年明顯收窄。

一、2023年住房支持政策將加大實施力度

針對個人住房需求，2023 年住房金融政策將進一步回暖。房貸基準利率將在歷史低位，商業銀行個人按揭貸款和地方公積金貸款投放節奏會有所加快，房貸市場利率有望進一步下調。央行將對樓市較為低迷的地區取消首套房貸款利率下限，部分二線城市可能會降低二套房首付比例，更多的城市可能取消“ 認房又認貸”，并采取“帶押過戶”。

有條件的城市將減少或取消限制性購房政策，部分城市可能會適當擴大二手房指導價的監測波動范圍，不排除部分二三線城市將進一步優化購房政策，推動存量房去庫存。融資環境進一步改善有助于化解房企風險。2023 年住房政策很可能會加大住房金融供給側的支持力度。央行將開展“ 資產激活”“ 負債接續”“ 權益補充”“ 預期提升”四項行動，綜合施策改善優質房企經營性和融資性現金流，引導優質房企資產負債表回歸安全區間。政策性銀行專項借款、房地產紓困基金等將加快落地，房企開發貸及非銀融資指標有望邊際改善。將鼓勵更多有條件的金融機構或定向戰略投資者，通過支持投資者認購優質房企股權、加速推進行業重組并購、鼓勵發行REITs 等措施不斷改善房企資產狀況，推動行業向新發展模式過渡。

二、政策效果顯現需要經歷一個過程

通常房地產市場復蘇階段大體分為六個階段:政策轉好->銷售回暖->資金增厚->拿地加快->開工投產->投資回升。不過此次周期復蘇的階段中，由于政策已經先行預判到2022年末至2023年初房企銷售尚不具備完全回暖的條件，同時面臨較大的償債壓力，因此本輪房地產市場銷售回暖的基礎在于房企能否抵御短期資金實力不足的問題。鑒于2022年四季度金融“三支箭”的推出，房企結余資金水平已經觸底，整體出現“ 斷供”或者“ 爆雷”的概率下降，這給2023年上半年銷售回暖打下了基礎。

進入2月初，住房銷售跌幅在底部徘徊，進一步下跌的動能正在減弱。房企融資出現改善，整體房企債券余額增加，延續了2022年12月來的較好勢頭。新年第一輪土拍開啟，重點城市優質地塊溢價率攀升。行業回暖跡象增多，預示著房地產市場正逐步擺脫全面下行局面。預計2023 年二季度開始，房地產市場有望逐步走出“谷底”。房價可能出現先抑后穩的態勢，整體運行與銷售緊密關聯，熱點城市房價可能在二季度初便企穩回升。土地市場改善的周期大致滯后于銷售一個季度左右，最早可能在二季度末出現好轉，全年跌勢有望較2022年收窄。到了三季度，新開工進程加快，投資將稍滯后于新開工1個月左右觸底企穩。

三、房地產市場已近周期運行底部升

自2021年三季度到2022年末，本輪房地產下行周期已經經歷了1 年半的時間，并可能延續至2023年一季度末。考慮到當前政策調整較為及時，預計大約在2023年二季度觸底企穩并于下半年逐步回升。

展望2023年，植信房地產綜合指數先抑后揚，預計房地產市場將逐步擺脫底部區間。在指數構成中，土地和居民房貸指標具有很好的領先性。土地指標將得益于2022年下半年土地供給和成交邊際改善，在2023年后三個季度呈現小幅回升態勢，尤其是二三線城市土地供給和成交在2022年下半年出現好轉，土地指標將在2023年一季度率先觸底后回暖。

居民房貸指標有望維持在過去兩年半的高位窄幅震蕩，對房地產投資形成較為穩定的正面推動作用。住房銷售將在2023年上半年逐步擺脫2022年下半年以來的低位區間，并于四季度出現回升。房企融資指標仍可能維持在負值區間，但跌勢有所收斂。

由于從2022年下半年開始，住房政策對部分房企有所傾斜，該指標已在2022年7月觸底并緩慢回升。當前房地產市場運行特征與2012年到2013年的狀況較為接近，屬于弱周期下的復蘇階段。盡管房地產市場全面復蘇的基礎并不牢固，但趨勢上在二季度后復蘇是比較確定的事件。

重點城市在過去兩年已經積累了不小的住房需求，有望在經濟復蘇信號明顯和相對寬松的政策環境下進行釋放。伴隨住房政策針對性地對房企提出了階段性的支持信號，土地市場將會逐步受益。或許2023年房地產投資仍會出現負增長，但這并不代表房地產市場信心會持續下降。

四、住房銷售及房價將于下半年整體企穩走升

房地產市場銷售可能前低后高，重點城市房價二季度末可能率先觸底回升。防疫政策的調整以及住房支持政策的進一步落地，是支撐房地產市場重新回暖的重要因素。同時，政策對資質優良房企的資金支持也將減弱購房者的擔憂情緒。根據2023年1月上半月數據來看，一線城市商品房成交面積同比增長5%，與2022年大部分月份同比下降的狀況有了明顯的改觀。

針對二三線城市，隨著大部分城市住房貸款利率的不斷下調以及購房政策的普遍放松，2023年房地產市場處于去庫周期中，并于下半年加速。參考過往經驗，銷售改善通常滯后于個人住房信貸增速回升兩到三個季度，即到2023 年二季度銷售預期可能擺脫“谷底”，三季度可能實現企穩回升。不排除2023 年“金九銀十”行情在重點城市再度出現的可能性，受現房庫存偏低影響，個別城市或許會出現階段性“ 過熱”的狀況。預計2023年商品房銷售面積從2022年的-25%回升至-2.5%左右，跌幅有很大幅度收窄。受供求關系對住房銷售產生的邊際影響，房價可能企穩。

大部分二三線城市商品房庫存處于相對高位，一些城市房地產開發商被允許對住房銷售價格提供階段性優惠措施，傳統的降價促銷模式可能會在2023年上半年再度出現，這往往是樓市從冷轉暖需要經歷的過程。

房價總體與銷售表現同步，可能在年初相對疲軟，二季度基本觸底，個別一線和重點二線城市房價可能保持堅挺，房價將延續2022年二季度以來的分化態勢。考慮到部分大城市現房庫存處于較低水平，個別地區商品住宅的去化周期不足6個月，例如上海商品房現房庫存為4個月，杭州為3個月，伴隨著需求的逐步釋放，疊加地價在過去12個月持續上漲，這類傳統需求比較好的重點城市，其房價在二季度中后期有望回升。

結合過去類似周期的房價表現，預計本輪房價的拐點大致在2023 年二季度中前期，全年新房價格漲幅可能從2022 年末的-2.5%回升至0%上下。

五、土地市場將逐步回暖

鑒于政策推動下市場信心和需求逐步恢復、房企金融環境持續改善以及土拍規則的優化，2023年土地市場可能擺脫2022年的低迷。年初有望延續2022年下半年的特征，即非集中供地拍賣的城市逐步增加土地成交規模，但一線和二線城市仍將受制于土拍規則和房企資金偏緊的問題，成交相對偏弱。預計全年相對比較低迷的階段在一季度，之后在銷售回暖和融資能力增強的綜合影響下，部分在過去一年半時間游離于土拍市場之外的房企，具備了一定購地補庫的能力。

北京、上海等一線城市或重點二線城市可能會增加土拍次數，滿足優質房企土儲需求。總體來看，年初房企整體處于償債周期中，且現金流并不寬裕，銷售端溢價空間相對較小，主要參與者仍可能是央企和地方國企，民營房企參與到土地市場的時機可能會在二季度后。

下半年部分大型民營房企有望逐步回到土拍市場。伴隨部分房企現金流狀況的改善和土地政策的松動，土地市場成交有望向正常水平靠攏。一線城市土地市場熱度有望在廣深地區好轉后整體走強，部分重點二線城市土地市場也有望回暖。全國范圍內土地市場的差異化猶存，一些中西部、東北地區的三四線城市土地市場可能維持偏冷局面。

六、房企資金邊際改善促進投資恢復

房企投資改善的前提是資金狀況轉好。由于2023年房企償債高峰期主要集中在前三季度，這意味著到9月末之前，房企的拿地和新開工行為仍會在一定程度上受到抑制。年初房企資金狀況可能是最為緊張的時期，其間房屋新開工及建安工程投資處于較為低迷的水平，住房金融政策能否及時落地、效果能否達到市場預期，將在很大程度上影響全年房企資金狀況及后續投資的規模及水平。

預計到二、三季度，住房銷售觸底企穩及融資工具的支持效果進一步得到強化，頭部房企現金流有望回升至相對平衡階段。到四季度，房地產市場整體信心有望加快修復，房企償債壓力也相對減弱，房企經營性收入和融資性投入增加，投資性支出意愿將有所上升，房屋竣工和庫存去化能力相應增強。預計2023年房企預收款資金同比下跌10%，較2022 年跌幅收窄20多個百分點。

預計2023年住房信貸貸款增速跌幅會大幅度收窄。基于住房銷售的判斷，預計2023年新增個人按揭貸款規模約2.3萬億元，同比下跌5%。房企在“三支箭”等政策的推動下，部分表內信貸（包括開發貸、信托貸款、并購貸款等）將獲得展期，頭部房企融資環境將邊際改善；不過中小民營房企仍然受困于現金流壓力，拖累行業整體融資能力難以在短期出現大幅改觀，預計2023年房企銀行貸款規模約1.7萬億元，同比減少5%左右。綜合個人房貸和房企住房貸款，預計到2023年末涉房貸款占金融機構貸款余額的比例為23.8%，較2022年末下降1個百分點。

從區域分布來看，2023年東部沿海地區有望率先觸底企穩。2022年下半年以來，以長三角為代表的沿海發達地區土地拍賣保持較高熱度。這表明在未來一段時間內，該區域住房建設投資進程會加快。華南地區有望在整體環境趨穩的背景下進入修復階段，人口持續凈流入提供了足夠的需求是支持當地房地產市場回升的基礎。其余地區可能在大部分時間內難有太大起色。從全年看，房地產投資增速可能由低向高逐步爬升。在基數效應和政策支持下，房屋竣工將有所回升，并帶動施工和新開工跌勢放緩，建安工程投資規模在下半年有望重拾上行。如果政策落地效果顯著，預計2023年房地產開發投資可能達到12.5萬億元，（名義）同比下降5%，跌幅較2022年明顯收窄。

從資金供給能力角度看，全年銀行需要提供3.9萬億元新增信貸用于匹配住房銷售和土地開發所對應的資金需求，主要是覆蓋個人按揭貸款和開發貸。2023年房企債券到期規模將近8000億元，預計全年債券發行規模在6000億元-6500億元，若要全覆蓋則存在1500億左右的資金缺口。2022年末房企結余資金為7.3萬億元，主要用于2023年房地產工程建設，總計資金需求為12萬億元，如果想要實現12.5萬億元的投資金額，可能有5000億元左右的資金缺口需要通過其他政策工具給予支持。

七、改善住房支持政策的建議

針對當前市場情況，建議下一個階段政策應針對不同住房需求精準施策，進一步加大供給側金融政策支持力度，促進政策加快有效落地。

一是引導商業銀行進一步提供穩定的居民住房信貸支持，未來12 個月新增個人按揭貸款2.3萬億~2.5萬億元。

二是重點支持剛性住房需求，降低首套房購置成本。針對樓市較為低迷的城市，進一步下調首套房房貸利率或取消首套房貸款利率下限。

三是階段性給予剛需和改善型需求購房者貸款優惠，對新購房的個人按揭貸款和公積金貸款實施還款優惠計劃，貸款利率減少兩成，優惠期限為兩到三年。

四是加大對房企開發貸支持力度，未來1 年內上調商業銀行開發貸占比0.5個百分點。

五是實施定向寬松調整，穩妥有序增加“保交樓”專項借款、并購貸款和再貸款計劃，年內投放“保交樓”相關貸款6000億元左右，新增并購貸款規模3000億元左右。

六是創造寬松的房企非銀金融環境，利用好“住房金融支持政策第二、第三支箭”，包括運用債券、信托、REITs、信用違約掉期（私募CDS）或信用風險緩釋憑（CRMW）等工具，增加房企內地信用債發行規模至6000億~7000億元。

七是合理松動土拍規則，增加土地供應或者增加土拍次數，特別是增加一線和重點二線城市土地供給。

八是針對不同城市采取差異化住房政策，對部分住房銷售需求較為旺盛、土地拍賣價格在過去一年持續上漲、現房庫存去化周期不到1年的城市，仍然需要保留限制性購房政策。

九是擴大大城市保障性租賃住房建設，加大保障性租賃住房的資源傾斜，包括財稅、金融和土地政策，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

十是針對人口轉變的新特點出臺相關政策，給予多孩家庭更多子女生育住房保障補貼資金，加大保障性托幼機構建設，積極探索以房養老新模式。

關鍵詞： 土地市場 一線城市 柳暗花明 房地產市場