開年來，諸多知名房企都進(jìn)行了組織架構(gòu)的調(diào)整和人事?lián)Q防，但央企中海卻一直沒什么動(dòng)靜。

顏建國(guó)在2023年工作會(huì)議上，對(duì)中海今年的整體發(fā)展脈絡(luò)做了規(guī)劃，其中他提到了這么一句：

中海要進(jìn)一步轉(zhuǎn)換思維和作風(fēng)，持續(xù)完善組織機(jī)制。

(資料圖片)

說白了仍然是要刀刃向內(nèi)，修煉內(nèi)功。

地產(chǎn)人言獨(dú)家獲悉，近日中海已經(jīng)悄然對(duì)組織架構(gòu)動(dòng)刀了。

01

此次動(dòng)刀的板塊并不是住宅板塊，而是商業(yè)板塊。

雖然大家對(duì)于中海商業(yè)板塊的關(guān)注度可能沒有龍湖或華潤(rùn)那么高，但不可否認(rèn)的是，中海的商業(yè)板塊也是其戰(zhàn)略版圖中比較重要的一環(huán)。

圖片來源：中海發(fā)展2022半年報(bào)

此前中海發(fā)展商業(yè)板塊的組織架構(gòu)是：

北京、上海、廣佛、成都四大區(qū)域商管公司+總部直管的沈陽地區(qū)公司+管理酒店的酒管公司+管理物流的海富公司+由總部的長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)中心負(fù)責(zé)的長(zhǎng)租公寓板塊。

而此次中海商業(yè)板塊的架構(gòu)調(diào)整，主要涉及到地區(qū)公司和項(xiàng)目：

也就是說，經(jīng)過此次調(diào)整后，中海商業(yè)板塊的部分架構(gòu)和住宅板塊是趨同的：

北京、上海、廣佛、成都這四大區(qū)域商管公司將分別管理北方、華東、南方和中西部地區(qū)。

此次中海對(duì)商業(yè)板塊組織架構(gòu)動(dòng)刀，最為直接的原因也是源于地區(qū)公司以及部分項(xiàng)目的業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳。

艷姐了解到，山東區(qū)域項(xiàng)目的盈利能力較弱，而沈陽區(qū)域近期也出現(xiàn)了一定程度的虧損，在這樣一個(gè)極度殘酷的市場(chǎng)環(huán)境下，對(duì)盈利能力較弱的項(xiàng)目和地區(qū)公司進(jìn)行調(diào)整也勢(shì)在必行。

而北京商管公司和上海商管公司的盈利能力是比較強(qiáng)的，所以將盈利較弱的公司劃歸為北京商管和上海商管，背后也可以看出中海希望實(shí)力較強(qiáng)的商管帶一帶疲軟項(xiàng)目和公司的目的。

02

艷姐覺得，此次調(diào)整算是中海商業(yè)板塊向管理要效益的小型動(dòng)作，核心也直指利潤(rùn)的增長(zhǎng)。

在今年的中海工作會(huì)議上，顏建國(guó)也說：

今年要聚焦穩(wěn)利潤(rùn)、保增長(zhǎng)，堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展。

此次調(diào)整也是順應(yīng)了中海要穩(wěn)利潤(rùn)的主題。

在房地產(chǎn)起起伏伏的發(fā)展過程中，中海也一直有它堅(jiān)守的東西了，比如成本的控制，但或許很少人會(huì)關(guān)注到中海在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的持續(xù)深耕。

從近年中海的業(yè)績(jī)會(huì)及年報(bào)中可以看到，中海非常重視的商業(yè)地產(chǎn)板塊的推進(jìn)。

在2017年的業(yè)績(jī)會(huì)上，中海就提出了“2020年商業(yè)物業(yè)總收入將突破50億港元，并在2023年實(shí)現(xiàn)年收入100億港元。”

中海在商業(yè)地產(chǎn)上的經(jīng)營(yíng)和探索，起步非常早。早在2011年，當(dāng)其他房企還在住宅領(lǐng)域撈金的時(shí)候，中海就首次對(duì)外發(fā)布其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展線路。

彼時(shí)中海在高端寫字樓領(lǐng)域已經(jīng)做得風(fēng)生水起，寫字樓項(xiàng)目分布在一二線城市，中海廣場(chǎng)、中海大廈也成為了中海商業(yè)地產(chǎn)的拳頭產(chǎn)品。

2012年，中海地產(chǎn)商業(yè)發(fā)展有限公司成立，中海開始對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行公司化體系化的運(yùn)作。

隨著中海在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的不斷深耕，目前中海已形成了中海商務(wù)、環(huán)宇商業(yè)、星級(jí)酒店等多條產(chǎn)品線。

雖然去年國(guó)內(nèi)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)板塊都面臨一定的沖擊，但根據(jù)中海半年報(bào)相關(guān)數(shù)據(jù)，中海去年上半年商業(yè)項(xiàng)目加速入市，租金收入實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng)。

去年上半年，中海新增北京金安環(huán)宇薈、廣州亞運(yùn)城廣場(chǎng)、成都中海友里天府國(guó)際公寓等7個(gè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目，新增商業(yè)運(yùn)營(yíng)建筑面積38萬平方米。

而且去年上半年中海商業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)收入同比增長(zhǎng)6.2%，達(dá)26.5億。

在嚴(yán)峻的商業(yè)環(huán)境中，商業(yè)物業(yè)收入能夠?qū)崿F(xiàn)增長(zhǎng)，非常不易，足見中海在商業(yè)地產(chǎn)板塊的運(yùn)作功力。

很多人都以為寫字樓不賺錢，但中海的寫字樓業(yè)務(wù)一直是中海商業(yè)的王牌業(yè)務(wù)，寫字樓業(yè)務(wù)在近年來一直是穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)：

2021年中海寫字樓租金收入為35.1億元，同比上升10.7%；去年上半年，中海的寫字樓租金收入為人民幣17.5億元，同比上升0.7%。

在購(gòu)物中心方面，經(jīng)過多年的發(fā) 展，中海已形成了環(huán)宇城、環(huán)宇薈、環(huán)宇坊、環(huán)宇天地、富華里五種不同類型和定位的商業(yè)產(chǎn)品線。 2021年中海購(gòu)物中心租金收入為11億元，同比上升 27.3%；去年上半年，購(gòu)物中心租金收入為人民幣6.4億元，同比上升23.3%。

艷姐覺得中海是一家非常具有戰(zhàn)略眼光的房企，在10多年前當(dāng)大家都只關(guān)注住宅的開發(fā)的時(shí)候，中海就已經(jīng)堅(jiān)持開始探索商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，不斷積累自己的專業(yè)度。

而到了房地產(chǎn)的青銅時(shí)代，當(dāng)大家都意識(shí)到經(jīng)營(yíng)能力的重要性的時(shí)候，中海已經(jīng)成為了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的專家。

03

當(dāng)然，開年來，中海在集團(tuán)層面和住宅板塊的區(qū)域公司層面并沒有傳出相關(guān)的組織架構(gòu)調(diào)整動(dòng)作。

實(shí)際上，在去年6月，中海就已經(jīng)對(duì)區(qū)域?qū)用孢M(jìn)行了相關(guān)調(diào)整：

當(dāng)時(shí)，華北區(qū)域整合了北方區(qū)域，北方區(qū)域消失在中海的區(qū)域架構(gòu)中；

此外中海的西方區(qū)域則吞并了原本華北區(qū)域和華南區(qū)域旗下多家城市公司，成立了新的中西方區(qū)域公司。

在進(jìn)行了區(qū)域調(diào)整后，目前中海主要有以下4大區(qū)域公司：

中海區(qū)域架構(gòu)

資料來源：公開資料，以實(shí)際變動(dòng)為準(zhǔn)

隨著區(qū)域?qū)用娼M織架構(gòu)的變化，中海四大區(qū)首的名單如下：

華東區(qū)域區(qū)首為劉慧明；

中西部區(qū)域區(qū)首為劉長(zhǎng)勝；

華南區(qū)域區(qū)首為劉顯勇；

華北區(qū)域區(qū)首為成欣；

更為細(xì)節(jié)的變化則是中海對(duì)城市公司架構(gòu)的優(yōu)化：

中海將表現(xiàn)較差、勢(shì)能較弱的城市公司進(jìn)行合并，比如廣州城市公司合并佛山城市公司，新的廣州片區(qū)公司誕生。

中海在彼時(shí)的區(qū)域調(diào)整，更多的是從整合的角度來進(jìn)行。

從中海近期的年報(bào)和半年報(bào)來看，中海在業(yè)績(jī)上也面臨著一定的壓力：

去年上半年，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售合約額1385億，同比降33.2%；

除了銷售額出現(xiàn)下跌外，中海一向引以為傲的利潤(rùn)指標(biāo)，在去年上半年也出現(xiàn)了下降：

2019年，中海的毛利率超30%，但是到了去年上半年，毛利率同比下降了5.08%至23.46%，凈利率同比下降了3.41%至16.95%。

此外，中海的毛利潤(rùn)同比大幅下降20.9%至243.46億；凈利潤(rùn)同比下降19.9%至175.94億。

而在去年三季報(bào)中，中海的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率已經(jīng)跌到10%左右了。

中海的利潤(rùn)王光環(huán)似乎正在逐步褪去。

除了受到宏觀環(huán)境影響外，中海近幾年勇猛拿地，曾多次拿下高價(jià)地和地王，并且此前也被一些媒體曝出存在部分項(xiàng)目降價(jià)的情況，在某種程度上拉高了成本，攤薄了利潤(rùn)，成為其利潤(rùn)指標(biāo)下滑的因素之一。

對(duì)于中海來說，如何平衡規(guī)模和質(zhì)量發(fā)展之間的矛盾，也是中海要面臨的主要課題。

所以中海去年進(jìn)行區(qū)域公司的整合，提高各區(qū)域的效能，提升公司應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)寒冬的韌性，也算是常規(guī)動(dòng)作。

今年，不排除中海會(huì)持續(xù)進(jìn)行集團(tuán)和區(qū)域?qū)用娴慕M織架構(gòu)調(diào)整。地產(chǎn)人言也將持續(xù)關(guān)注。

大家對(duì)于中海有什么想分享的？歡迎大家在文末留言，發(fā)表您的觀點(diǎn)。

主編：張艷

責(zé)編：doug

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