今日，一則重磅消息傳出： 惠州此前 一直實(shí)行的證滿(mǎn)三年方可交易的限售措施，將改為一年。

也就是說(shuō)，惠州商品住房(含新建商品住房和二手住房)在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)1年即可轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢⒉槐卦俚热炅恕?zhí)行日期為2月16日開(kāi)始。

惠州樓市“三年限售”措施始于2017年4月8日，彼時(shí)，惠州《惠州市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理工作的通知》（惠府辦〔2017〕10號(hào)），出臺(tái)了包括“嚴(yán)防投機(jī)炒作，即新購(gòu)買(mǎi)（新購(gòu)買(mǎi)是指自本通知施行之日起購(gòu)買(mǎi)）的商品住房（含新建商品住房和二手住房）須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)3年方可轉(zhuǎn)讓”等多項(xiàng)調(diào)控措施。

(資料圖片僅供參考)

隨著近兩年市場(chǎng)環(huán)境的改變，樓市調(diào)控也在不斷地因地制宜、因時(shí)制宜地進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

從去年初開(kāi)始，低位徘徊的樓市市場(chǎng)暖風(fēng)頻現(xiàn)。

2022年4月30日，惠州市住建局、市自然資源局等6部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)的通知》，限售松綁，提取公積金付首付等多措紓困市場(chǎng)，保障市民合理住房消費(fèi)需求。與此同時(shí)，首套房貸利率和首付陸續(xù)降低至4.1%、兩成，進(jìn)入今年初，3.8%和3.9%的首套房貸利率更是成為了市場(chǎng)的的普遍行情。

“隨著‘三年限售’制度的打開(kāi)，惠州市場(chǎng)將得到松綁，對(duì)于刺激市場(chǎng)的購(gòu)房信心將大有益處。”惠州市房地產(chǎn)行業(yè)資深從業(yè)者、皓翔源集團(tuán)總經(jīng)理何曉雯稱(chēng)，限貸和限購(gòu)措施的松綁，意味著市民購(gòu)房需求的實(shí)現(xiàn)桎梏得到破解，限售制度的優(yōu)化則意味著市場(chǎng)的流動(dòng)性將有效提升，這將大幅度地刺激市場(chǎng)活力，為供需市場(chǎng)入市銷(xiāo)售持續(xù)注入信心。

惠州樓市觀察人士李建鋒則更為看重市場(chǎng)在過(guò)去近兩年周期里的政策導(dǎo)向。他介紹，前期市場(chǎng)的抑制性調(diào)控措施正在有序優(yōu)化，市場(chǎng)調(diào)控的建設(shè)性和保障性正在不斷地發(fā)揮。惠州樓市的紓困導(dǎo)向基本面不斷得到穩(wěn)固，這將持續(xù)性地深化市場(chǎng)預(yù)期的引導(dǎo)，有效恢復(fù)市場(chǎng)剛需和改善型住房消費(fèi)信心，促進(jìn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康有序發(fā)展。（以上內(nèi)容來(lái)自南方+、惠州發(fā)布）

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限售年限由1改3新政策出臺(tái)后，房?jī)r(jià)君發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題：買(mǎi)的和賣(mài)的都在嗨。

賣(mài)方在慶祝終于不用再苦熬三年，手中的房子終于可以走上流通的通道了，這一點(diǎn)，從3改1限售政策出來(lái)后，急切詢(xún)問(wèn)房?jī)r(jià)君想要把自己手中房子掛出去的微信人數(shù)上就可以明確的體驗(yàn)出來(lái)。

買(mǎi)方在想，終于給我等到了這一天，二手房由3改1，掛盤(pán)的業(yè)主肯定會(huì)變多，這么一來(lái)，選擇權(quán)又多了一些，貨比三家，說(shuō)不定還能撿到個(gè)筍呢~

那么本次限售政策的調(diào)整，在賣(mài)房與賣(mài)房的歡呼聲中，究竟會(huì)給惠州樓市帶來(lái)哪些影響呢？

要明白這個(gè)問(wèn)題，首先要搞清楚的是，限售的本質(zhì)是什么？

房地產(chǎn)的政策端，有三限：限購(gòu)、限貸、限售；

同樣是限制，但是目的卻不同。限購(gòu)與限貸，從本質(zhì)上來(lái)講，其實(shí)是在抑制購(gòu)房需求端，讓購(gòu)房門(mén)檻變的更高，讓部分購(gòu)房需求和投資需求得到抑制。比如說(shuō)，你想買(mǎi)，但你沒(méi)資格買(mǎi)，或者你想買(mǎi)，但你資金不夠，這樣都會(huì)讓你放棄購(gòu)買(mǎi)想法，從買(mǎi)房層面，進(jìn)行調(diào)控。

但限售卻不同。限售從本質(zhì)上來(lái)講，其實(shí)是抑制供應(yīng)端。比如你想買(mǎi)入房產(chǎn)，然后過(guò)1-2年的時(shí)間賣(mài)出，雖然說(shuō)同樣可以達(dá)到房住不炒的目的，但限售，則是從賣(mài)方的角度進(jìn)行的抑制行為。這一點(diǎn)與限購(gòu)和限貸還是不同的。

那為什么惠州會(huì)在現(xiàn)在將原本限售3年的政策改為1年呢？

我們都知道，限售時(shí)間越短，樓市里快進(jìn)快出的行為就會(huì)越頻繁，這樣上來(lái)，買(mǎi)賣(mài)雙方的自發(fā)性行為就會(huì)讓市場(chǎng)的交易量給變的活躍起來(lái)，這樣一來(lái)，市場(chǎng)中無(wú)論是剛性和改善性住房消費(fèi)需求，都會(huì)被釋放，市場(chǎng)流動(dòng)性就會(huì)變的更良性。

那么回歸到惠州來(lái)講，我們都知道，惠州是一個(gè)典型的新房主導(dǎo)型城市，以2023年為例，惠州新房大概截止到現(xiàn)在賣(mài)了大概賣(mài)了8500多套，但二手房的成交量才1800多套。

不僅如此，惠州市場(chǎng)上還有非常龐大數(shù)量的新房業(yè)主等待將自己的房源掛盤(pán)售賣(mài)。比如僅貝殼一個(gè)平臺(tái)，掛盤(pán)的房源量就超過(guò)了5萬(wàn)套。如果對(duì)惠州近5年賣(mài)出去的新房進(jìn)行一個(gè)整理，發(fā)現(xiàn)這個(gè)成交量接近62萬(wàn)套。這些都是此前因?yàn)槿晗奘蹧](méi)辦法進(jìn)入市場(chǎng)流通的房源，現(xiàn)在，都可以了。

所以，這個(gè)限售政策對(duì)惠州樓市造成的第一個(gè)影響，一定是短期內(nèi)二手掛盤(pán)房源的突然增加。

那從供需角度來(lái)講，如果需求不變，供應(yīng)突然增加，需求端就會(huì)被分流出來(lái)了：原來(lái)想買(mǎi)新房的，也有可能考慮可以流通的次新房了；原來(lái)想買(mǎi)二手房的，現(xiàn)在有了更多的選擇；因此，流動(dòng)性增加的同時(shí)，對(duì)新房市場(chǎng)來(lái)講，一定是有一定的分流的。

再來(lái)看第二個(gè)，對(duì)房?jī)r(jià)的影響。從供需關(guān)系上來(lái)講，市場(chǎng)供應(yīng)變多，需求如果還是那么多，那么部分急于拋售的業(yè)主，就會(huì)考慮價(jià)格上的讓步，以?xún)r(jià)換量。惠州的二手房與一線城市不一樣，它沒(méi)有一個(gè)完善的指導(dǎo)價(jià)格體系，也就是說(shuō)，業(yè)主想賣(mài)多少都是他的自由。那么，急于拋售就會(huì)造成價(jià)格的波動(dòng)，也許接下來(lái)，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上有很多筍盤(pán)了。

但限售也有好的一點(diǎn)，剛剛前面已經(jīng)說(shuō)了，限售限制的是流動(dòng)性。他會(huì)誤傷一類(lèi)閃：置換需求。

惠州現(xiàn)在三套限貸，二套利率也相對(duì)比較高。之前首套置換的業(yè)主們，有一大部分也是因?yàn)槭掷锏姆孔淤u(mài)不掉或者沒(méi)有貸款名額，而放緩了改善需求。但限售由3改1后，部分人就會(huì)有了置換的資格，也不排除會(huì)對(duì)市場(chǎng)上的改善類(lèi)戶(hù)型和樓盤(pán)帶來(lái)一波利好刺激。

以上，所以，你會(huì)在這個(gè)時(shí)候、在惠州進(jìn)行買(mǎi)房嗎？碼字不易，記得點(diǎn)贊點(diǎn)在看。下篇見(jiàn)！

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