本來(lái)近期大家都被各種銷(xiāo)售中心人滿為患的搶房畫(huà)面撩撥的不行。

可是今天，鄭州2023年的開(kāi)年首場(chǎng)土拍，又讓大家看到鄭州市場(chǎng)貌丑的一面。

怎么說(shuō)呢？都知道會(huì)拍的不太好，可是沒(méi)想到會(huì)拍的這么不好。

【資料圖】

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首先，開(kāi)拍五分鐘，鄭東新區(qū)11號(hào)地先流拍。

經(jīng)常看土拍會(huì)總結(jié)一個(gè)規(guī)律，就是每次土拍的地塊基本配比是：好地、一般地、犄角旮旯尷尬地是2:4:4的搭配。

這樣拍出來(lái)的結(jié)果，既能好看，又不至于太過(guò)招搖，還能維系住買(mǎi)賣(mài)雙方的感情。

這次土拍呢，應(yīng)該是國(guó)土資源部集中土拍政策松動(dòng)之后，鄭州臨時(shí)加場(chǎng)的，再加上剛剛上班，所以這次地塊不多，就11塊。

那么在這11塊里面，承擔(dān)20%好地比例的地塊就是這個(gè)11號(hào)地。

這塊地也被認(rèn)為是，最有可能拍出點(diǎn)水花的。

可是，就是很突然，開(kāi)拍5分鐘，先啪啪啪打臉。

雖說(shuō)論位置、論地塊規(guī)劃，11號(hào)都不能算是什么優(yōu)質(zhì)地塊。

開(kāi)發(fā)要求還有點(diǎn)挑剔。住宅+商業(yè)兼顧商務(wù)、地下交通服務(wù)站，容積率還要小于3.58，住宅要小于80米，商業(yè)商務(wù)用地要小于120米。

但它畢竟是本次土拍鄭東新區(qū)推出的唯一一塊地。

在土儲(chǔ)本就不多的高鐵西廣場(chǎng)板塊，周邊好點(diǎn)的次新二手房基本上2萬(wàn)左右，而它的起始樓面價(jià)才5600元/㎡。

所以開(kāi)拍前很多人還預(yù)判，正弘、華潤(rùn)、龍湖等等可能搶上一搶。

結(jié)果是直接無(wú)聲流拍，連繳保證金的的都沒(méi)有。

不過(guò)從這塊地的流拍，我們能得到兩點(diǎn)啟發(fā)：

1、賣(mài)地的其實(shí)心里很沒(méi)底。

試想如果現(xiàn)在拿出五星級(jí)地塊出來(lái)拍，要高了，沒(méi)人要。要低了，好地賤賣(mài)，對(duì)不住人民啊。

所以先拿這塊兒鳳頭上的三星級(jí)地塊，試試水。

2、主城核心能拿得出手的土儲(chǔ)牌確實(shí)不多，真真兒的是賣(mài)一塊，少一塊。

要不然也不能磕著一塊兒霍霍啊。它可是塊二拍地，去年就流拍過(guò)了。

在鄭州經(jīng)歷兩度流拍的地塊，長(zhǎng)了不敢說(shuō)，至少近7年是沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)。

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其次，有小蝦米馬甲抄底了。

位于上街的09號(hào)地，被一家名為鄭州順邦置業(yè)的公司拍下。

一塊無(wú)人關(guān)注的地塊，被一家無(wú)人知曉的房企拍下。

于是在群眾巨大的好奇心下一查，這居然是一個(gè)才成了5個(gè)月的新公司，注冊(cè)資本也才只有100萬(wàn)。

看它的成立時(shí)間，2022年10月13日，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)正好差不多是去年鄭州第三次土拍前不久，大家還記得去年第三次土拍，很多新的城投馬甲公司都是這個(gè)時(shí)間點(diǎn)成立的。

這些馬甲公司顯然都是為了托底土拍的。

那么這家叫邦順的新公司是為了什么呢？

我們知道城投托底的地塊，接下來(lái)無(wú)非兩種情況——

短期吶，左手轉(zhuǎn)右手，從城投債轉(zhuǎn)換成土地收入，彌補(bǔ)地方財(cái)政空缺。

長(zhǎng)期呢，屯儲(chǔ)一些地塊，低買(mǎi)高賣(mài)，賺取差價(jià)。

對(duì)于邦順這家新房企，上街9號(hào)地大概率是它開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目。

在周邊次新二手五六千的房?jī)r(jià)體系下，960塊錢(qián)每平米的樓面價(jià)，真的是一出手就撿到便宜了。

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第三、建業(yè)作為出險(xiǎn)房企代表拿地了。

建業(yè)拿了建業(yè)盛悅府（五龍新城）的后期地塊。無(wú)論建業(yè)是舍不得前期投入被動(dòng)必須拿地，還是積極主動(dòng)擁抱鄭州市場(chǎng)。

建業(yè)拿地都給鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放了積極信號(hào)。

建業(yè)作為出險(xiǎn)房企拿地，放眼全國(guó)各大城市的土拍市場(chǎng)，都是罕見(jiàn)的。

這說(shuō)明在我們看不見(jiàn)的背后，有關(guān)人員是在積極的做著工作的。

看到建業(yè)拍地，有必要把河南省的本土房企的白名單拿出來(lái)給大家分享一下。

記住以下這些名字，建業(yè)、正弘、美盛、綠都、永威、常綠、瀚宇、振興、裕華、普羅、 亞新、星聯(lián)芒果、海馬、正商、豫發(fā)等。

這兩年買(mǎi)了這些房企項(xiàng)目，還沒(méi)交房的購(gòu)房者，可以放平心態(tài)，交付縮不縮水，不知道，但肯定能交付，不至于爛尾。

另外小道消息，下次土拍，本地房企至少會(huì)有三家上場(chǎng)，已經(jīng)開(kāi)始摸排了。

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除了以上三塊地，接下來(lái)的都是各區(qū)的城投馬甲拿地。

比如常西湖華瑞紫韻城后續(xù)地塊，以及常西湖另外兩塊地的拿地公司，背后都是中原城投。

二七馬寨尖崗組團(tuán)地塊，背后是二七城投拿地。

管南綠地花語(yǔ)城后期城改用地，背后是管城城投拿地。

拿楊金金科北瓏鉑樾后期地塊的是中豫置業(yè)是河南交投集團(tuán)，是省級(jí)城投公司。

還有惠濟(jì)萬(wàn)科民安云城的后期地塊，背后是惠濟(jì)城投拿地。

簡(jiǎn)而一句話，誰(shuí)的孩子誰(shuí)抱走，哪個(gè)區(qū)的地，哪個(gè)區(qū)的城投托底。

于是就出現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，城投成片成片的拿地，都屯在手里咋辦呢？

之前龍貓老師統(tǒng)計(jì)過(guò)鄭州2021-2022年集中土拍的土地的入市情況。

其中，鄭州兩年6次土拍，總共賣(mài)出了120塊土地，合計(jì)1605萬(wàn)方，但能夠在未來(lái)兩年入市的僅有50塊土地，總共732萬(wàn)方，僅占45%。

剩余的55%的土地，大概率在未來(lái)兩年都入不了市。這里面城投占到80%。

我們?cè)俑唧w一點(diǎn)，2022年三批次一共拍了49塊，只有6塊有案名。這其中沒(méi)有案名的43塊地，都是城投拿地。

拋開(kāi)這43塊，只看這6塊有名字，截止到2023年1月，已經(jīng)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的也只有龍湖熙上一家。

可見(jiàn)新增項(xiàng)目入市有多緩慢了。

現(xiàn)在，鄭州的新增的主流在售樓盤(pán)基本上都是2021年第一次土拍拿的地塊。

比如正弘璟云筑、招商美景雍瑞園、萬(wàn)科古翠隱秀、保利璞岸等等。

除了這幾個(gè)，城投拿的地，除了永威參與代建的和錦蓮序，其它的都一直閑置到現(xiàn)在。

那么按照這樣的趨勢(shì)下去，拿地大頭的地塊都不入市，那么2023年鄭州四環(huán)內(nèi)鐵定會(huì)鬧房荒。

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目前我們可以確定的是2023年鄭州四環(huán)內(nèi)會(huì)入市（不一定銷(xiāo)售）項(xiàng)目不足10個(gè)：

越秀金悅文華、常綠金水宸苑、信達(dá)時(shí)代國(guó)著、亞新星云灣、保利·璞悅、國(guó)投昆侖朗境、萬(wàn)科山河道二期；

所以，根本到不了年底，鄭州就會(huì)面臨無(wú)房可售的局面。

下圖是我們找到目前大鄭州所有“可能”推售項(xiàng)目，共有357個(gè)。（項(xiàng)目太多了，我截取了其中一小部分）。

如果把四環(huán)外的去掉，把四環(huán)內(nèi)的有問(wèn)題的項(xiàng)目去掉，那么四環(huán)內(nèi)正常能銷(xiāo)售的房源是31964套。

這個(gè)數(shù)字看著是不是還挺多。

那么參照鄭州2022年新年月均銷(xiāo)售7000套左右，這其中四環(huán)內(nèi)占比70%左右，那么這31964的去化周期不足7個(gè)月。

可是這里面有一個(gè)bagel是，這31964套是潛在總量。

比如某個(gè)項(xiàng)目，有兩期，可能今年能銷(xiāo)售的只有一期。

所以我們又進(jìn)一步細(xì)化，四環(huán)內(nèi)6-8個(gè)月內(nèi)可售的房源，大概不足15000套，去化周期小于4個(gè)月。

所以我在年初對(duì)鄭州2023年市場(chǎng)大趨勢(shì)研判的時(shí)候做的第一個(gè)預(yù)判就是，2023年年中，也就是6月之前，鄭州購(gòu)房者會(huì)面臨無(wú)房可買(mǎi)的局面的。

量缺價(jià)漲會(huì)是2023年鄭州上半年的關(guān)鍵詞之一。

這個(gè)大趨勢(shì)是不可逆的，是正在發(fā)生的。

但還有更重要的一點(diǎn)需要大家注意：

雖然2023年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)鬧房荒，但是奈何鄭州歷史供應(yīng)實(shí)在是太高了。

截止到去年去年12底，主城區(qū)商品住宅取證庫(kù)存約1129萬(wàn)㎡，取地未售的是2622萬(wàn)方，庫(kù)存周期高達(dá)73個(gè)月。

大家記住這個(gè)數(shù)字，市場(chǎng)就是蹺蹺板。

市場(chǎng)行情不行，項(xiàng)目入市慢。

但市場(chǎng)一旦轉(zhuǎn)好，甚至出現(xiàn)搶房，那么這些潛在庫(kù)存一定會(huì)加快入市的。

在這些庫(kù)存中，存在大量垃圾地塊、垃圾項(xiàng)目、垃圾房源。

千萬(wàn)不要忽視了這部分存在，對(duì)于沉積小五年的鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，一旦遇到向上行情，什么妖魔鬼怪都會(huì)趁機(jī)出貨的。

我的建議是:

1、能早買(mǎi)當(dāng)然是早點(diǎn)買(mǎi)。大趨勢(shì)不可抗。早買(mǎi)還能挑好貨。

不要再說(shuō)鄭州爛尾不解決，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能好轉(zhuǎn)。

往大了說(shuō)，政府正在想辦法解決。

往小了說(shuō)，千萬(wàn)不要考驗(yàn)人性。房子越少，越搶?zhuān)@就是人性。

2、在鄭州買(mǎi)房，千萬(wàn)不能買(mǎi)到垃圾，無(wú)異議自絕前程。

按照鄭州5年才能勉強(qiáng)有一個(gè)上漲周期的調(diào)性，在鄭州千萬(wàn)不要買(mǎi)垃圾項(xiàng)目、垃圾房源。

買(mǎi)了不漲，或者漲幅不足，鐵定是要虧錢(qián)的。

不僅不漲，還賣(mài)不去，鐵定是要變成不動(dòng)產(chǎn)跟你半輩子的。

在鄭州買(mǎi)房真的真的要遠(yuǎn)離垃圾板塊、垃圾項(xiàng)目、垃圾房源。

關(guān)鍵詞： 現(xiàn)房銷(xiāo)售面積